http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=233&article=33336
CCI成份屋苑增至一百個
2011年04月15日
黃愛樓
由2011年4月15日起，中原城市指數成份屋苑，由86個增加到100個。100個成份屋苑中，豪宅屋苑有15個，大型屋苑有85個。由1999年9月中原城市指數誕生起，成份屋苑數目，由18個起，歷經七次擴大，數目達到100個。
今次新增的成份屋苑包括：二個豪宅屋苑及十二個大型屋苑。豪宅屋苑有二個，貝沙灣及凱旋門。大型屋苑港島有四個，尚翹峰、深灣軒、泓都、嘉亨灣；九龍有二個，將軍澳中心/將軍澳豪庭、港灣豪庭；新界東有三個，御皇庭、海典灣、翠擁華庭；新界西有三個，珀麗灣、采葉庭、藍天海岸。
中原城市指數成份屋苑數目增加，並不會影響指數的穩定性。因為指數的升跌，是根據成份屋苑總市值變化計算的。上周根據86個成份屋苑總市值變化計算指數升跌之餘，亦同時算出100個成份屋苑的總市值。故今周指數的變化，是以本周100屋苑的總市值，比上周100個屋苑的總市值的升跌計算出來。而中原城市指數的基點是1997年7月為100點。
最新CCL報96.55點，按周下跌0.45%，指數主要反映3月21日到27日的市況。指數於日本地震及香港加息(2011年3月11日)後，連續第三周下跌，累跌1.6%。
新增共有１４個屋苑：
中西區：泓都
灣仔區：尚翹峰
東區：嘉亨灣
南區：貝沙灣、深灣軒
油尖旺區：凱旋門、港灣豪庭
荃灣區：珀麗灣
離島區：藍天海岸
元朗區：采葉庭
北區：御皇庭
沙田區：海典灣、翠擁華庭
西貢區：將軍澳中心
至此，１８區的藍籌屋苑分佈如下：
（括號內為該區佔全港人口比重）
中西區(3.7%)：7
灣仔區(2.3%)：6
東區(8.4%)：11
南區(4.0%)：7
油尖旺區(4.4%)：6
深水埗區(5.3%)：4
九龍城區(5.3%)：3
黃大仙區(6.0%)：0
觀塘區(8.7%)：5
葵青區(7.3%)：5
荃灣區(4.2%)：8
離島區(2.2%)：2
屯門區(7.1%)：5
元朗區(8.0%)：4
北區(4.4%)：5
大埔區(4.2%)：3
沙田區(8.8%)：14
西貢區(6.1%)：5
好多新加既都係動力強咁屋苑, 又或者係時候抄落後既: 好似
深灣軒 將軍澳XX 港灣
藍天
珀麗
[版主回覆04/23/2011 18:01:00]http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14303142&extra=page%3D3
只係講荃灣區, 竟然連萬景峰, 爵悅庭呢 d 成交額和量都係指標的屋苑冇加返 (中原網上近 180 日成交分別係 107 & 189 宗). 日漸老舊的荃威花園 (中原網上近 180 日成交 104 宗) 反而仲係傍上. 大家攞住 97 年個指標, 但屋苑舊左十四年, 點都有折舊, 新的又唔加返足, CCI 只會越來越升越少. 完全反映唔到現在樓市 (至少荃灣區) 的實況.
[版主回覆04/23/2011 19:02:00]筆者認為新界西代表性嚴重不足，尤以屯門為甚，屯門市廣場、卓爾居都應該上榜。
小弟現租住西灣河，現在正面臨業主約滿收樓。近日租盤買少見少，合意的租盤更很少，而且租金己升15%，更租不下手。小弟熟意原址，貪其舒適方便，也可以免去搬遷的麻煩。小弟見業主開盤賣樓，但開價比九七更高。現在想買又怕接火棒，想租但短期內難以找得心頭好，心大心細。小弟粗略計萛過，以現水平買入單位收支平衡大約在下滑20%左右。請問有什麼其他客觀的條件來釐定轉租為買？又或者如要在現水平買入某單位，脫兄會留多少水位？敬請賜覆。
[版主回覆04/24/2011 07:56:00]現水平的西灣河，受幾個新盤的帶動，現價買真的可能接火棒。如果你租都驚難以找到心頭好，買的話更難吧！ 轉租為買，計一計是否供平過租便可以了，不過你今天才想這個問題可能遲一點了，因為銀行已不願平息借錢給人供樓，供平過租的現象正在消失。 不如想想是否轉區吧！
對不起，收支平衡大約在下滑5%左右才真。
脫兄, 想問如果以現時環境黎講, 有兩層樓, 一層出租(回報3%), 一層自住, 兩間現價都有賺(+33%;+84%)及沒有按揭, 冇任何財政及生活壓力. 應唔應該賣左出租間樓(因覺上升空間有限及回報較低), 轉為其他投資(如股票). 定係按左層樓再套現投資好?
[版主回覆04/24/2011 17:05:00]賣左3%回報的樓，套回的現金可以買更高息的藍籌股 加按遊戲，已經隨銀行加按息而玩完。
其實我覺得CCI實際的作用很細，除咗research需要外，因為數字始終祭後。到你睇倒數據跌或者升先做買賣決定，可能巳經遲咗！就好似買賣股票，恆生指數升可能只是和黃和中移升，大戶啷着出貨，有冇覺得通常和黃追落後，已經是該段升浪的水尾？！
[版主回覆04/24/2011 17:04:00]任何指數，包括恆生指數，只是給予一個代表指標，實在無乜實用性。 美聯有平均樓價及租金．理論上較有用，又可以計租價比，實際上無公佈條數點黎，連成份屋苑都唔知。
CCI 又冇得炒 (唔似得 HSI), 只係話比人知大約的樓市方向, 不過經過左幾年觀察, CCI 真係好多問號. 屋苑優劣單位成交的影響, 指數的公式, 幾時加 (好似冇減) 屋苑, 滯後幾多, 中原做得唔好的區份 (如 SSP, CSW) 又反映唔到. 水中無魚蝦自大 – CCI 有好過冇咁 la.
[版主回覆04/24/2011 23:51:00]施永青幾年前話過，希望中原指數好似期指咁有得炒。 曾淵滄之前又話，成份屋苑唔係話加就加，要搞到個調整呎數出黎。 家下有100個成份屋苑，比照落人口比重度，新界應增加比重，而分區之中，黃大仙連一個都無（起碼都有個星河明居），成個九龍城淨係紅磡有（翔龍灣同傲雲峰呢？），屯門市中心一個都無（屯市都有近二千個單位）
CCI 畢竟只是一個指標，大家容易溝通、理解。而且時間性上已經算是更新迅速 — 有 CCI 始終好過無很多，如何使用，就要自己調整了。
[版主回覆04/26/2011 21:14:00]CCI最大的優勢有兩點： 1) 領先指數一星期UPDATE一次（準唔準係第二個問題） 2) 屋苑調整呎價
脫兄提到「加按遊戲，已經隨銀行加按息而玩完」，其實事實可能不是這麽差。上星期我問過銀行，還能拿到 H + 0.85 的 offer。所以一片「加息」報道，可能是門面成分居多。
[版主回覆04/25/2011 20:33:00]筆者要綁到下年初，希望到時都有好offer
若果 CCI 有得買上落, 其實都係一件好事. 至少可以少 d 資金都玩到地產, 或者做對沖. 唔洗比好貴的 stamp duty. 不過要透明度高先可以. 若以現在 CCI 的運作模式, 應該冇乜邊個會入場.
[版主回覆04/26/2011 21:15:00]咁都係嫁！自己賭緊乜野都唔知
小弟现在住在西环，已供完，楼价已经升了不少，只是住的地方偏小，只有380尺，想请教一下，现价是否可以换入较大面积的单位，还是继续等待机会，供多一层楼。
请问现在如果想供多一层楼，元朗那边的楼是否吸引力和增值力会大些，因为距离大陆很近，很多大陆人移民来港居住。
[版主回覆04/26/2011 21:15:00]新界各區之中，沙田同屯門未來十年潛力最大
今日我睇cable先知信和前幾日賣樓.佢仲話係睇淡後市,快D套現.係唔係真嫁!樓X傳真話長實新地以市價推第2批,算唔算係要錢唔要貨呢?次次都係長實賣完樓先下跌,今次會唔會係呢?
[版主回覆04/26/2011 21:16:00]佢想買都買唔到呀！ http://hk.myblog.yahoo.com/leungchun-blog/article?mid=1
脱兄，您好
感谢之前的回复，请问现在是否要等美国加息才考虑买房，另外，由于您是这方面的专家，请问屯门和沙田有哪些有升值空间的房子可以推介给小弟吗
[版主回覆04/26/2011 23:34:00]如果明天拍地都谷唔到同區樓價，現價仍不值得買，而未來幾個月好多幅地排隊賣，要小心分析市場的反應。 沙田區的重點在大圍站三鐵匯聚，屯門區重點在屯門站轉型，具體邊ｄ樓盤請自行到區內睇樓。
脱兄，您好，
感谢赐教。
另外，我想请教一下，假设想买入的屯门楼房的楼价是200万，如果现在有200万现金，在买入屯门的楼房时，是分两个100万按揭两层楼（20年按揭），再租出去。 还是一次性买入，再租出去好呢。
不好意思，我在这方面的经验不足，太多问题请教，麻烦您了。
[版主回覆04/27/2011 18:45:00]自住物業可以按七成，收租物業只可以按六成，餘下的錢做儲備，就是穩陣的做法。
脫兄,
本人現居將軍澳維景灣畔二房單位. 沒任何按揭.
最近剛有BB, 所以想換三房單位.
其實本身可以賣了現居單位, 加錢買維景三房, 但積畜將會耗盡.
或者賣出維景, 加一些錢, 買入新都城, 南豐廣場, 東港城或者將軍澳中心三房.
不知脫兄覺得是否可行?
其實二年前也想換, 但一直覺得應該一次付清.
怎也想不到可以一年多升40成…
[版主回覆04/27/2011 18:44:00]要買不如買將中，單係影子盤效應都有排升。
hi賣地咁好成績,都估到係一D中-大型既公司,但係就唔明永泰點解會有份,小小地15億,南豐一個都得啦,使唔使夾埋永泰呀.永泰我好小廳,可能一年得1個盤賣.同佢合作有咩原因呢?
[版主回覆04/27/2011 19:19:00]一個有錢，一個有名 一個要錢，一個要名
哈哈,原來係我睇小左永泰,佢都有42億市值,佢話今年會賣9億既樓.嘩,佢而家差唔多都賣晒手頭上既樓啦.前幾個月仲用左7億買大坑,而家邊仲有近8億 投資呀.仲有,佢同 南豐都唔係第一次合作.所以都算講得到.但係點解話佢要錢??佢係唔係暗中賣左盤比 南豐嫁.所以 南豐想做大佢,畏野比佢食??
[版主回覆04/27/2011 23:24:00]42億，恐怕只係南豐的零頭，爭家產都唔止呢個數喇！ 永泰，多年來樓宇質素在行內聲譽不俗 南豐，無謂講喇！
想請教屯門站轉型是指什麼呢?
[版主回覆04/28/2011 19:15:00]屯門市中心的商場由local場變成自由行場
脫兄, 請問你覺得奧海城有冇機會由一個地區細場(淨係serve大角咀客), 轉成大場呢(外區各會入黎)? 總覺得奧海城唔覺人氣 Thanks!
[版主回覆04/29/2011 00:10:00]相信幾難，並唔係佢本身做得唔夠好，而係佢下一站係銷金窩圓方，隔離就係超級購物點旺角，東涌線又唔係主要鐵路線，對手太強。 即係好似日本咁，如果擺在歐洲就係大國，但係擺在亞洲，東邊有美國，西邊有中國，北邊有俄國，點發圍？
"相信幾難，並唔係佢本身做得唔夠好，而係佢下一站係銷金窩圓方，隔離就係超級購物點旺角，東涌線又唔係主要鐵路線，對手太強。" 咁以脫兄所言, 奧運站物業的投資價值, 就真的是因為佢近九龍站/高鐵站, 而並不是因為佢有奧海城?
[版主回覆04/29/2011 07:24:00]奧運站高企原因係九龍站，九龍站高企係因為中環沒地方。
請問以現行出租物業祗按五成為例, 有冇咩方法可以比較快出售連租約單位? 平市價5%放售算不算多?
[版主回覆04/30/2011 07:33:00]相信問當佢的代理會較貼近市場，不過班大哥掛住推一手