打從年初恆生銀行宣佈停造H按，其他銀行已一步步提高H按的息率，上周匯豐銀行將H按加到H+2.0%，本周輪到渣打銀行宣佈跟進。當然，他們報出的是上限，熟客或者經按揭轉介公司都可以做到較低利率。筆者最近搞轉按，仍然可以做到H+0.9%，不過再過些時間，可能又會成為絕嚮，副作用是之前以H+0.7%低位做的樓按，轉按的機會固然較少，換樓時亦多一層考慮，無形中又有一批物業被綁了！
多年前已有H按，不過由於當時銀行拆息高企，加上優惠利率一步步下降，所以H按相對P按的優勢不大。自從優惠利率已減無可減，再加上銀行拆息進入「趨近零」時代，H按的市佔率才不斷上升，到去年末出現H按多過P按的現象。
現時一個月銀行拆息大約0.2%，匯豐、恆生及中國銀行用細P(5.0%)，其他銀行一般用大P(5.25%)。每間銀行報出來的P按息率都有參差，比如細P-3.0%就是2.0%，H+1.5%就是1.7%，H+2.0%就是2.2%，可見由H+1.5%升到H+2.0%，就是考慮H按還是P按的臨界點，現在已被匯豐及渣打率先打破！
坊間就為何銀行加按息已多所解釋，除了銀行轉做其他息差豐厚的貸款外，還有人認為是金管局在幕後發功，迫令銀行修改下半年的放款計劃。銀行的新造按揭除了一手新樓外，就是轉按及換樓。除了加按套現外，轉按的另一誘因是減息，但現在不單止是減無可減，隨時還要加息。至於換樓，亦面對額外印花稅(SSD)及加按息的影響。兩者相加的結果便是銀行的按揭業務，在二手市場一片冷清之下，更加依賴一手市場。
經半年來的實踐，證明以SSD杜絕炒家的結果是二手市場的流通量大減，越來越多二手盤被綁，短期供應大降，需求被導向一手市場。發展商賣一手新盤時，少了二手貨源的競爭，同時地產代理亦因二手市場一潭死水，唯有去做新盤，而無論一手或二手的樓價，均因而被扭曲，出現乾升現象。
到5月20日，SSD便實施了半年，第一天被綁的物業稅率由15%降到10%；再過多半年到11月20日，稅率就進一步降到5%。以近半年的樓價升幅，10%稅率或有點阻嚇作用，5%已經令到急於在樓市高潮下離場的人心動。其結果是SSD凍結二手盤的效應將會陸續消失，會有鬆綁盤滲出市場，乾升的現象亦會漸漸消失，不過在此一年半載的市場扭曲下，樓價已面目全非。
記不記得有某派議員爭認SSD的原創權？今日已不見此等人再彈此調，正如當年有政黨把八萬五當作功勞包攬上身，其中一人今時今日死磨爛賴，又再「原創」限制外地人購買中小型物業。
是不是中小型物業的業主們，無權享受升市呢？
其實2.2厘攤開30年計都係平架，真係咁大影響咩？樓價升副已經覆蓋到啦！不過所謂嘅壓力測試要加多2%就煩D，但係起碼樓市只有泡沫，不會爆破啩！？加到6-7%先叫入肉。
[版主回覆05/21/2011 07:44:00]重點係：低息貸款已經唔係無限供應
脫兄…..我覺得好奇怪. 我住緊o個個單位, 最近一個月銀行估價高o左四十萬…. 但係另一面又係咁加 H 如果銀行唔想借, 應該由估價入手先架 點解估價依然咁進取呢??? THX
[版主回覆05/21/2011 07:46:00]銀行的估值，係根據兩大測量師行 唔想借的，唔係銀行，而係金管局的陳先生
對，剛剛也聼到我的銀行說，我上一個星期簽的 H + 0.85 是尾班車。如果要做到 H + 1.5，我就會開始“肉痛”了。
SSD 這種怪例之下，扭曲市場運作，實在開了眼界。當半年/一年之期屆滿之後的市場反應，也難以準確預料。而最吊跪的是，SSD 還沒有正式通過！
[版主回覆05/21/2011 13:58:00]兩個字：決堤
之前X打銀行仲做到H+0比我地,而家問晒咁多,最盡都係H+0.65…真係升左好多囉.
[版主回覆05/21/2011 22:55:00]咁都好好rate了！
""兩個字：決堤" 呢D市況, 真係唔知點做。
[版主回覆05/21/2011 22:54:00]決堤之前，咪蓄水囉！
脫兄:蓄水即是盡快加按吐現 ?
[版主回覆05/22/2011 10:54:00]沒有甚麼特別意思，人人都儲起個盤唔賣，咪蓄水囉！ 他日人人放出來，咪決堤囉！
只係想講銀行估價 (奧海城), 試過網上查估價係560萬, 但真係打去問只估520萬. 見到網友話網上估價升左幾多, 可能同真實估價有出入.
[版主回覆05/22/2011 10:53:00]網上銀行估價不外乎戴德梁行及威格斯（《上車》P.312）
老實說 , 在 1991-97 年時 , 存貸比率是 150%, 莫講是 H 按 , 就算是 P 按 , 也達到 P+2% 至 3% 的水平 . 現時的存 貸比率 , 正常過正常 , 只是回復至 2008 年初時的水平 , 金管局已經大呼小叫了 .
http://www.info.gov.hk/hkma/eng/statistics/msb/attach/C06.xls
壹週刊 622 期
壹週刊 886 期
[版主回覆05/22/2011 22:04:00]根據差餉物業估價署資料，現時的私人住宅回報率已經跌破了3.5%
脫兄：以你之見此刻買樓係唔唔係真唔明智呢？如果係買一o的藍籌屋園(本人心儀德福花園)，係咪等多一會呢？可否給予意見？
[版主回覆05/23/2011 18:41:00]現在買樓，新樓就超高溢價，二手樓就市價加幾成，根本就唔適合入市，升都係咁話。