陪您睇樓──新界東．將軍澳(2011/07/08)
坊間把將軍澳視為一體，筆者則提出以港鐵站範圍分區，可以分為將軍澳（含調景嶺站）、百勝角（含康城）、坑口及寶林四個地段，每塊均被大路及空地分隔，選住宅幾等如選車站。
將軍澳有兩大懸念，首先是究竟屬於市區還是新界？根據中原網站的定義，將軍澳是九龍；但美聯則把將軍澳連同西貢歸入新界。筆者認為市區還是新界，是法例規定的，將軍澳屬於西貢區，自然就是新界；但不表示屬於新界樓價就不值錢。
第二，為甚麼將軍澳新供應排山倒海，樓價仍是那麼貴？其實所謂供求定律，不應只看供應而不看需求，將軍澳樓市是得到市區工作人口遷入的支持。這從統計上就能看出：比較2001年及2006年人口普查，五年來港島區工作人數增加了16,626人，九龍13,644人，新界只有3,165人。今年進行2011年人口普查，數據將於明年公布，到時可進一步引證這趨勢。
西貢區跨區工作人口
|
2001 |
2006 |
增長 |
||||
|
港島 |
36,215 |
(30.3%) |
52,841 |
(34.6%) |
16,626 |
↑45.9% |
|
九龍 |
63,886 |
(53.5%) |
77,530 |
(50.7%) |
13,644 |
↑21.4% |
|
新界 |
19,393 |
(16.2%) |
22,558 |
(14.8%) |
3,165 |
↑16.3% |
|
總數 |
119,494 |
(100.0%) |
152,929 |
(100.0%) |
33,435 |
↑28.0% |
今次講述的是將軍澳南部新發展地帶。寶康路以西、寶順路以南屬將軍澳；寶邑路及昭信路以南沿環保大道兩旁屬百勝角。此兩地段有兩大特點，其一是樓齡新，最舊的私人屋苑是維景灣畔，第一期只有11年歷史，就算計及居屋，最舊的廣明苑也只有13年，即是說樓齡對樓價影響不大；其二是屋苑均為大型屋苑，最小的私樓君傲灣有1,472個單位，最小的居屋寶明苑也有1,476個單位，換句話說屋苑規模也不太影響。
大家想一想：將軍澳樓價迫近市區，為甚麼人家有市區不住而遷入呢？改善居住環境當然是原因之一，而且無論港島東或九龍東，均是近十年來較少新供應的地方，對於該處的分支家庭來說，固然可以直接選擇住開的區域，亦可以搬到遠一遠的大西北，但是如果有一區域，交通相對便捷，樓齡細規模大代表設施較佳，尤其是有面積較大的單位，自然成為更佳的選擇。
面積最細的單位也有五百多呎，包括維景灣畔、都會忂、將軍澳中心、將軍澳廣場及君傲灣，他們的共通點是均屬於將軍澳站及調景嶺站；區內七個私人屋苑均有超過一千呎的大單位。而日出康城第二期最細的單位已經是898呎，九百至一千以上的單位更佔大部份，不過有兩大缺點，包括社區不夠成熟，缺乏公共設施，而距離堆填區較近之餘，亦接近環保大道，筆者親身去過，垃圾車更可能是臭味的來源，居住環境大打折扣。
將軍澳社區不成體系，以屋苑本身的商場為主，缺乏主導性商業重心，新地56區商住酒店綜合項目或會改變此情況，而且寶邑路以南有七幅土地，假以時日陸續發展，社區不斷改善而有利樓價亦未可知。百勝角位置偏處一隅，除日出康城有二萬個單位外，長實已收購在首都對面的捷和製鋼廠及東洋鋁建，相信亦是純住宅發展，潛力就比不上將軍澳站一帶。
順帶一提，雖然將軍澳向來被批評樓宇又高又密，不過這裏有兩個「大單邊」的住宅，即調景嶺維景灣畔及百勝角清水灣半島，均可享有山景或海景，喜歡遼闊景觀的朋友可以考慮。
供應量咁多會唔會令到呢區既樓價升唔到嫁? .
[版主回覆07/11/2011 19:26:00]過去幾年，佢咪又係咁升 你有你供應，ｄ人有ｄ人去買
將軍澳同荃灣西好似差唔多，兩者都係自成一角、人多、車多、未來樓宇供應量亦多。但係感覺上荃灣西樓價好似貴D，唔知你同唔同意？
[版主回覆07/11/2011 22:47:00]將軍澳樓市由區外人支持，荃灣西樓市由荃灣舊區的分支家庭支持，又點同？ 平定貴，你講銀碼定估值先？如果兩個區比較，將軍澳南部的性價比可能比荃灣高。
脫兄你好，請問＜陪您睇樓＞會否有將軍澳坑口及寶琳的篇章？
[版主回覆07/12/2011 07:45:00]會有，尤其是講下四周的村屋
師兄如果而家搵到個盤有成5 厘6可唔可以叫筍盤??個盤係石硤尾..
[版主回覆07/12/2011 07:46:00]石硤尾呢ｄ成世無份升的地段，唔高回報邊有人買？所以買黎收租尚可，搏升值可以話係無份。
但係長實D賎野係人都知啦,日出仲有咁多期,中間D期數一家賣到好平啦,得反最後海景個D先會高.佢賣5000蚊,其他站賣7500蚊.有一段差距唔.人地新樓平過2手樓,呢個現象有D怪囉
[版主回覆07/12/2011 18:46:00]咁無人叫你一定要做佢 fans
請問脫兄，在維景對開的地盤是發展甚麼項目？上網找過資料，但不是太清楚，好像是興建低密度住宅及有高度限制。是否就是 新地56區商住酒店綜合項目? 感謝。
[版主回覆07/12/2011 18:45:00]維景對開係休憩用地
日出康城的臭味是來自堆填區, 一落完雨出太陽, 就味道好出. 小弟己返 TKO 工業村三年, 一個星期總有少則一日的味道. 夏天情況較差. 日出康城還有一問題係得環保大道一條路, 一有交通意外就必死. 個人寧住荃灣西 (海濱海灣 d 舊樓), 都唔住日出康城.
[版主回覆07/12/2011 21:33:00]日出康城仲有一個問題，就係無細單位，只有大單位，所以銀碼好大。人地出得咁大舊錢，仲會唔會住果度呢？
咁寶琳係唔係幾好??有D兩房,有D大單位.而且區份成熟.
[版主回覆07/12/2011 23:39:00]坑口好過寶琳
講空氣 , 荃灣也不比將軍澳好 ! 一個廢氣多 , 一個臭氣多
[版主回覆07/14/2011 07:33:00]外來貨櫃船燒含鉛油渣，所以空氣都好污濁
感謝脫兄的資料提供。
[版主回覆07/14/2011 07:34:00]不用客氣
1.將軍澳大橋2017正式通車，由康城至西九龍高鐵站只需十五分鐘，往返中環經灣仔墝道亦只需20分鐘。
http://www.cbl-tko.hk/chi/progress.html#4
2.預計2017年康城五十萬呎商場(MTR 管理)正式落成，
3.未來多個將軍澳巴士線以康城爲總站,796P 會係今年8月開始以康城爲總站.
4.多個大型康樂設施相繼落成包括足球訓練學校，風帆練習場，棒球中心及海岸公園。
5.多間金融機構數據庫在工業村落成，另外港台大樓2016落成
6. 85 區CK 項目有超過3000個細單位 TOTAL 13座 連日出TOTAL 有63座25000個單位,一個冇公屋及居屋的區域
7. 堆填區未來不再接受家居廢料
8. 日出已經增加大量FREE SHUTTLE 去TKO CENTER
9. 日出有大量國內同胞支撐,
LOHAS PARK 真係咁羞?以日出日後項目又未必係CK 投得.
[版主回覆07/14/2011 07:34:00]各有所好喇！
小弟都係住維景, 不過我覺得呢個屋苑升值潛力一般, 比同系將中還落後, 想信係因為將中有56區商住項目概念
我都諗緊好吳好賣左而家呢間再買奧運站, 唔知筆者點睇? 維景呢個盤係咪我諗到咁差?
另外我其實好同意筆者用租金樓價比例分析後市
關鍵係對租金走勢的預期-呢樣野又視乎銀紙貶值快慢, 其他輔助因素如供應量甚至政策風險 (某某議員最近居然叫政府推返租管條例,多得香港有D咁 ge 民萃主意抽水政黨, 我超長線(20+years)唔睇好香港) 都有影響., 但係貨幣政策始乎都係最緊要的一個原素
當然三厘多一點的回報一定係低, 問題係大陸下半年會唔會收水收得無咁緊? 美金會否再下跌(甚至單邊大跌?)呢D對通脹/租金未來走勢都有重要啟示, 筆者點睇? 我傾向想信租金稍後會單邊大升 – 因為租金帶動樓價, 樓價中線(一至兩年)應還有升幅, 筆者怎看?
[版主回覆07/17/2011 10:31:00]維景灣畔換維港灣都好，不過要補好多錢，而奧運站其他屋苑已經太貴，就好似年半之前筆者說買九龍站不如買奧運站，銅壺滴漏已經去到奧運站，下一步係荃灣西如萬景峰、御凱、爵悅庭之類。 筆者預期下半年樓價呆滯，租金繼續標升，經濟學上的economic rent就是要將潛在利潤榨乾榨淨，百物驣貴，租金豈會例外？結果就係租價比將會在中期內回升，到某一點樓價再升過，但時間上唔知係幾時。
多謝你的回應
筆者同意整體來說未來五至十年, 如果買樓博升值, 要買西面避東面嗎(因為?
以相似級數比較
例如奧運站好過太古城
荃灣好過將軍澳/沙田
元朗好過大埔
屯門好過粉嶺/上水
當然我明白又不能完全一概而論(例如粉嶺有一個大型屋苑單位平市價40%有無其它問題我會買下它-雖然呢個可能性好低)
但係大體來說, 這個區域選擇筆者覺得如何?
另外, 我的plan B 係找細價樓收租(不過係希望有荀盤先買), 希望樓價具備良好升值潛力
budget 係 3.5M 以下, 10年樓齡以內, 最好要市區/近市區屋苑
我心目中得港灣豪庭合乎我的要求, 不知筆者有否其它建議?
我諗左好耐都諗唔到, 謝謝
[版主回覆07/18/2011 18:03:00]西邊好過東邊，只係壟統而論，比如沙田就好住過荃灣，但樓價已經反映了。 昇悅居都有幾隻細則，可以做到3.5M以下，仲有深水埗信和的One New York及One Madison。
脫兄你好：
>> 坑口好過寶琳
是因為以下原因？
１東港城＋蔚藍＋厚德＋南豐的商場連成一氣，比新都城則只有一二三期商場更有商業價值而物業價值也因而提升？
２坑口交通比寶琳接近將軍澳市中心，將軍澳工業村，西貢及清水灣一帶村屋，除有地鐵站之餘，更有小巴直出彩虹？
３坑口附近有醫院，母嬰健康院，將軍澳政府綜合大樓，運動場，以及興建中的市鎮公園，公共設施更為優勝？
請多多指教。
[版主回覆07/18/2011 21:23:00]呢ｄ都係原因，仲有兩個原因： 1. 樓齡 2. 公營房屋比例 將軍澳各區，筆者會咁排：將軍澳＞調景嶺＞坑口＞寶林＞康城
脫兄，你好！參考你的意見及本人的情況，暫計劃日後於將軍澳站買樓自住(唔知睇完你d書，再睇多d呢度資料會唔會有改變)。請問唐賢街、禮樂街及唐俊街圍成的一塊地是否私人住宅用途？我查唔到有關資料，謝謝。
[helen回覆12/21/2011 23:01:11]多謝脫兄指點，你簡直係香港地產字典。
係新地網站有以下資料：
將軍澳66B區發展項目
地點：將軍澳66B區發展項目
集團所佔權益：100%
用途：住宅、商場
所佔樓面面積：728,000平方呎
預計完工日期︰2013 / 14 財政年度
咁m好快就有樓，唔知到時個樓市如何呢？買二手樓定新樓好呢？
[版主回覆12/20/2011 22:23:06]你講緊的係66A及66B地盤，已由新地投得