從消費者角度看商場的市場定位
http://hk.biz.yahoo.com/110718/366/48b04.html
之前筆者講過拆售商場的舖位回報不理想，其實即使上市公司統一業權的商場，亦不見得有很多成功例子，最主要的原因除了所謂天時地利人和的老生常談外，更為重要的是市場定位。筆者不會很學術性地談這個命題，反而希望從消費者的角度去看。
有些商品及服務我們是每周都光顧幾次，甚至日日都要，例如吃飯及超市；另一些則一個月幾次，例如買衫及鐘錶；更有些是一年只有數次，例如家電、傢俬之類耐用品。消費者光顧的頻率，已經可以影響到商場的定位。住宅附屬的商場，都是以食肆、超市為主力，其餘商店的檔次均很「街坊」，客源以附近的住戶為主，筆者稱之為「本地場」，幾乎整個將軍澳的所有商場均屬此類，領匯屬下商場亦每多如此。
升一級，筆者稱之為「跨區場」，目標是以區外客為主，或者定某個主題，最典型的例子是APM及MegaBox。再升多一級，就是「遊客場」，那就不只是吸引區外客，而是遊客，包括自由行旅客，所以就以名牌及奢侈品為主，置地廣場、海港城及新城市廣場。
根據這個三級制的框架，我們就可以看到各商場的盛衰榮枯。一些商場能一步步提升，新城市廣場就是最典型的例子，初開幕時本來是要求人去租的本地場，商舖是以做當地居民生意為主；隨著新界東區逐漸發展，淨計沙田已有50萬人口，新城市亦成功建立區內龍頭商場的地位，漸漸成為跨區場；而近年再轉型為主攻自由行消費，車站那一層已轉為以名店為主，成功轉型為遊客場。
而死場往往是不具備客觀條件卻要夾硬升級，明明人流是以當地居民為主，卻夾硬要去做跨區場，紅磡區某豪宅的附屬商場，樓高數層，入伙十年最高一層仍然空置，第二層及地下一層仍然未租滿，皆因區內另一同系中產屋苑商場已經以跨區場為定位，豪宅的居民寧願到該處消費，遲些時港鐵設站後地位更形鞏固，豪宅商場只有繼續冷清下去。
界乎兩個極端之間，是一些努力升級的商場，例如九龍西區某經常上電視的商場，做本地場是綽綽有餘，因為四周有好幾個大型屋苑，提供大量本地人流，再加上下一站是超貴消費地帶，令到該場可以接到部份的跨區人流及生意；可是要再進一步升級做跨區場卻很吃力，最近開幕的新翼，店舖也是以本地消費為主。如果不想升級，又何以不斷花巨資做推廣？
很多拆售的商場，前身是一些佔地大的行業衰敗後退出來的樓上舖，例如戲院、酒樓、國貨公司等，有些是物業轉手後分間然後出售，根本就從來沒有以一個整體來經營就分拆出售；另一些雖然以某一主題經營，例如潮流、電腦之類，但是這些行業含金量不高，又支付得多少租金？拆售之後亦難以升級轉型。講得白一點，就是連做本地場的資格都沒有！
請問你有否看過東港城(坑口)?我完全接受不了佢既定位囉!!!
[版主回覆07/21/2011 23:39:00]佢都係做緊本地場姐！
你提及的九龍西區商場管理好差
唔知你知唔知道商場一期以前曾經響雅典奧運期間
奧運氣氛最濃厚之際
成個商場就開始裝修做"運動天地"
但當其重開之時, 熱潮已過左九世, 最終慘淡收場
到宜家都仲係一個屋村商場
二期既食物法庭, 大執過幾次, 越執越差
對上一次, 重足足裝修左大半年先開番
新翼既設計又係耐人尋味, 根本只係一條走廊
行左去入面既商鋪之後, 係一定要出番大路先至有得行
食飯既地方就係露天, 宜家就熱, 遲下就凍, 仲對住條馬路
以前我最中意幫襯一期既機鋪, 好抵玩
不過唔知係咪俾中剷佬迫走, 宜家變左商務
[版主回覆07/22/2011 19:13:00]第一期咁近果ｄ萬萬聲的屋苑，點解唔係做高級食肆，而係大雞落同拮野家？結果ｄ人寧願去二期多ｄ選擇。第三期樓上又係萬萬聲，點解ｄ商店又係咁？ 第二期經常搞event，應該係想搞跨區場，不過ｄ舖頭又無區外人有興趣的，佢地用幾多錢搞promote，法庭都有講喇！
Sorry, 係運動基地先岩
唔係呀,佢好多珠寶店嫁,仲有好多電器店.完全都唔係一D日常用到既野…個場係新地既,耐唔耐就會有一團內地人去封店買野嫁.
小弟有幸認識了信和管理那西九商場的人, 其實佢地係好想搞個場, 不過連佢地都唔明點解搞唔好, 亦唔知新紅雞點解搞得好。 脫兄你覺得佢地搞高級餐廳可以有作為? 會有區外人去消費嗎? 搞到好似諾士佛台咁?
[版主回覆07/25/2011 08:02:00]明明係三個場，佢當左一個場黎搞，又唔搞店鋪分區（如Element同新世紀），又唔分消費層面。要搞高級餐廳的話，都要等瓏璽入埋伙先至夠客，或者吸引比Element低一級的消費群。 客係唔會自己游埋黎，人地ｄ商場自由行，包車包食，而又一早擺定陣，有足夠的店鋪吸錢，好多新地場都係咁做。新都會廣場都要行到葵興天橋派紙仔，成功無僥倖。
唔明點解新地重APM忽略東港城? 因為將軍澳人口質素比觀塘區高。而且很多往來科大的師生也會經過東港城, 理論上可以發展得更好…
[版主回覆07/28/2011 09:10:00]呢度係一種觀點：
http://hk.myblog.yahoo.com/mingfat_chan/article?mid=896
而東港城，筆者覺得是因為同區太多同級數的商場，新地唔係無努力過，以前仲有吉之島，再唔係可以擺西田，不過從策略上的計算，與其做一個升唔到級的跨區場，不如做一個卓卓有餘的本地場。將軍澳龍頭商場，還看５６區。