興建天橋拓展商業版圖
http://hk.biz.yahoo.com/110805/366/48xy2.html
日前新地高調宣佈，連接葵興站及葵昌路的九龍貿易中心(KCC))的冷氣天橋正式開幕，而第一座50萬呎樓面已全部租出，第二座亦已動工，預計明年落成，提供另外50萬呎商業物業。幾年前葵芳新都會廣場的天橋並未接駁到港鐵站，據稱短短十幾呎天橋，耗資幾百萬，興建時筆者在該處上班，望到條天橋未起好，都轉工了！葵興天橋不單止長度超過百米，還要提供冷氣，建造費當過千萬，還要支付冷氣電費，不過100萬呎樓面，呎租$25計，每年收租三億，當然值得起。
KCC於2008年7月落成，三年之後才完全租出，最初呎租只有$18才有幾個大客進場，正如環球貿易廣場(ICC)開場，開始時呎租亦低至$30，可見起樓收租不是一般人想像中容易。何況KCC位處的大連排道及葵昌路出名塞車，所以要將該段大連排道單線南行改為北行直入，繞過葵昌路。除葵興舊橋連接的新地貿易之都外，前後左右都是廿多年以上樓齡的工廈，可算是「工廠之中插商廈」，最難以扭轉租戶地區上的偏見。
商業活動向外擴散，打自三十多年前金鐘、灣仔不斷發展，到九十年代去銅鑼灣至鰂魚涌，進而到觀塘、九龍灣及荔枝角，正是順應香港經濟轉型及租金節節上升。問題是由工業轉做商業，並不容易被市場接受，尤其是高增值行業為對像的甲級商廈，要求由車站到大廈都是冷氣通道，金鐘及鰂魚涌便是成功例子。
可是觀塘、九龍灣、荔枝角等地，雖然也極力由工轉商，但無論租金或市場定位都受到局限，時至今日，鰂魚涌返工人們覺得是斯文工，觀塘、九龍灣、荔枝角都被認為是低增值行業，何況葵涌？所以新地要自資在葵芳及葵興興建車站連接通道，還要在大廈內提供食肆、便利店等設施，都是一種補救的方法，不過甲級硬件亦未能收取甲級租金。
業內亦早在區內收購全幢的廠廈，進而申請轉用途及活化工廈，新地已收購天橋旁的聯泰工業大廈，金寶國際李秀恆收購運通製衣大廈及金山工業大廈並申請轉為酒店。筆者只是想，新地會否復製創紀之城的經驗，重建附近的工廠大廈呢？不過要改變該區的面貌，亦不是十年八載所能達到。
其實個區一直都唔係大企業既落腳點(我估).該區既租戶都應該係中小企為主.而且暫時只係得佢一座.如果佢旁邊都係甲商廈既話就會好D.比人既感覺會良好D.但係到時有冇咁多租客去租呢?租金水平會唔會下降呢.所以對新地來說都好頭痛下
[版主回覆08/10/2011 19:30:00]所以第二座三年後至起
美國維持至少兩年低息，D好友個個話利好(雖然咩都GOGOGO) 你覺得美國呢個決策對香港樓市有咩影響?謝謝
[版主回覆08/10/2011 19:29:00]持有成本低，買樓好過租樓
買樓好過租樓?但你認為依家樓價高? 即係迫住如果有錢就快d買樓?
[版主回覆08/10/2011 23:06:00]多數情況下買樓都好過租樓，除了樓價大跌外，其實市場對樓市的信心有點過大，金融出問題點會無影響？
美國維持低息可以講係意料中事, 低利息冇人買債咪到處點火頭 law….. 你睇資金避險係 == 買美債…..Alt-A 都可以按上按, 請勿忽視基於美債背後 ge 連環船…. 反然 GDP 唔得就真係大獲…. 再睇英國緊縮政令 ge 結果…. USA 政府會點做嘢呢?? 幾時QE 只係等大家夠唔夠痛姐….( 但係點解而家係我地求佢出 QE ????? USD 跌等於樓價升 woo……… )
[版主回覆08/10/2011 23:05:00]仲有，狂借美元來個債務貶值
脫兄, 想請教: 未來, 通脹引發租金上升從而帶動樓價上升0既力量大啲, 還是美國評級被下調以及歐洲債務危機對經濟引起沖擊從而導致樓價下跌的力量大啲?
[版主回覆08/11/2011 18:56:00]租金升，樓價都唔一定上升，如果租金回報太低的話，例如而家。 歐美日一齊唔掂，唔一定去買美債，最大機會去邊？
動盪過後，國際資金分分鐘流入亞洲，加速資產價價急升。
[版主回覆08/12/2011 07:42:00]要升都唔一定係急升，財不入急門
講起天橋同商業區發展, 我相信觀塘和九龍灣未來前景會比葵涌好得多. 本身九龍灣同觀塘以往都係本港大型工業區, 地理上近未來郵輪碼頭的東九區內.而且基建發展方面也有較清晰的發展方向如連接啓德到觀塘九龍灣的單軌列車, 九龍灣超級天橋系統和觀塘巿中心重建等. 這一齊都不是私人發展商的單方面努力, 政府的決策也是主因. 不知脫苦海兄意見如何呢?
[版主回覆08/12/2011 07:42:00]筆者的看法是繼鰂魚涌、觀塘之後，會先輪到荔枝角，才會輪到九龍灣，而葵涌恐怕要待貨櫃碼頭搬走再發展產業後，才能大面積轉型。
九龍灣~觀塘其實有好多不同公司了:
大既有 MTRC,渣打, 水記, 東亞,星展,
中既有 Polo, GAP, TNF, JOS., 細既仲有好多.
當然, 佢地都唔係最搵錢果d行業. 好似 中環d律師, 財演,
[版主回覆08/12/2011 23:59:00]果ｄ行業都未必會搬過海，所以要涯貴租
未來實際係咪 歷久常新呢? 實際小方向係人為, 結果都係天注定. 而家得兩條路行, 一條路叫通縮, 一條路叫滯漲 (唔好再諗 d developed 會有增長喇).滯漲係一個有錢人食緊和牛 + 十個窮人食緊草, 通縮係十一個窮人食緊草 …. 咁, 你係有錢人會選邊個方向???
[版主回覆08/13/2011 00:17:00]有錢人最怕死，每樣都買ｄ囉！
Hi 脫兄,
你說歐美日一齊唔掂，唔一定去買美債，那最大機會是否黃金, 還是中港股票呢?
盼覆. 謝謝.
[版主回覆08/13/2011 17:25:00]香港股票估值最平，如果非要投資不可，都可以考慮
脫兄, 又唔可以每樣都買ｄwoo, 世界未日都要隻方舟救命. 不過應該係得一隻, 其他方舟都會比老美打垮
[版主回覆08/13/2011 17:25:00]黃金囉！不過又買得幾多呢？
出手啦 http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20111004&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=15671592 新地聯泰工廈改商廈
2011年10月04日
新地（ 016）代理租務部總經理鍾秀蓮表示，集團於今年初斥
2.23億元購入葵涌聯泰工業大廈，將於明年初租約到期時，收回物業活化成商業物業，成為集團首個活化工廈項目，料
2013年底完工。 另新蒲崗協力工業大廈已完成 1.56億元補地價，會重建成一幢 24層高銀座式商廈。
[版主回覆10/05/2011 14:09:00]果頭真係無乜地方食飯同買野，聯泰細細間做個商場仔，可以補不足。