知之為知之，不知為不知──極熊預測大話怕計數
http://hk.biz.yahoo.com/110819/366/49jhu.html
有報章以中原施老闆與沈大師對決為專題，施生唱好樓市自不待言，沈生卻是長期唱淡，都蓋有年矣！其實中原另外一位老闆王生也是長年唱淡樓市，不過一路唱淡一路有生意做，不亦樂乎。打從2003年沙士樓市見底至今，大體上樓價都是節節上升，淡友只在2008年下半年至2009年初威了一轉，那是因為金融海嘯的原故。擺在大家眼前的金融動盪，究竟會否借傷成毒，好像當時那樣，講真沒有人說得準，用冰河論來寸施生睇錯市，當事人今天實牙實齒說要跌四至五成，九月小陽春有貨好走，不就是變相的冰河論嗎？
筆者又要同大家計計數，究竟樓價下跌四至五成是哪回事。首先要看租金走勢，為方便計算，就假定明年租金與現在差不多，以六月份B類單位租金回報率3.3%計，如樓價下跌四成租金回報率會回升到5.5%；如下跌五成則更會回升到6.6%。翻查數據，2003年中時回報率最高曾升至5.4%，而對上一
次接近6%是1991年第三及第四季。
由此引伸，要樓價由現水平下跌四至五成有兩個可能：一是樓價估值不知何故跌到沙士或鄧小平南巡前夕；二是租金顯著下跌，拖累樓價跟跌。比如租金跌三成、樓價跌五成的話，租金回報率就回到4.6%水平，對上一次出現此水平回報率是04年初，即沙士之後約半年。又再假設租金跌三成、樓價跌四成，回報率就是3.9%，即約是雷曼爆煲時水平。
寫一大輪，連筆者都覺得自己講廢話──現時租金是望升，即使跟通脹，都要升4-6%。大淡友要計條較合理的數，首先要說服大家租金將會不升反跌，例如另一位說樓價要跌四至五成的羅先生就說屋多過戶廿萬，樓宇供應過剩云云。不過筆者要提一提：自1989年至今，都係屋多過戶（見表），即這是一個長期化現象。還要令人感到費解的是，97見頂之年，偏偏就是房屋較不過剩之年（5.4萬），堆堆疊疊到07年開始超過廿萬，樓市卻大體上是上升至今。長篇大論只是講一個事實：跌市時屋多過戶，升市時都係屋多過戶，即是這個因素不可用來測市。
現時看不到有因素導致租金顯著下跌，亦沒有因素顯示租金回報率要升到大災難水平才有人入市，較可能的情況是租金升少少，樓價跌少少，回報率又合理返少少，就是下半年至明年的走勢。而筆者個人估計，如外圍情況受控，樓價將調整5-10%；如真的好像淡友所言美國歐洲都要大崩圍，中國又硬著陸甚至出現兵慌馬亂，就或者會跌兩三成；要樓價跌足四五成唔係唔得，暫時看不出端倪的事，就無謂實牙實齒。
知之為知之，不知為不知，是知也！
精闢！據報章報道沈大師自己透露自九十年代開始已沒有置業了，一直是租住。
另一方面他近期極看好股市，會進入大牛市。
[版主回覆08/20/2011 06:40:00]睇唔睇得準唔緊要，如果係一ｄ中中地的評論，例如「租金升少少，樓價跌少少，回報率又合理返少少」，相信都唔會有人問條數點樣計出來，而事實只係估計。但係講到國破家亡咁大劑，卻又拿不出具說服力的理據，又如何？
好！講得好！我服咗嗰倆個沈大師同大淡友羅家X，倆個吹吹足起碼六年，唔知做乜？沈大師連指微斗數加預測股市吓吓失敗，好心佢收吓支筆啦！羅話黃金會升到經濟爆破為止，08年開始叫人千祈唔好買樓上車，唔知跟佢D人有冇後悔呢？
[版主回覆08/20/2011 06:45:00]好多金融業、會計界人仕都無買樓，佢地有佢一套特定的思維同計數方法。佢地會去計買樓會折舊，又有風險，流動性低想套現都難，最慘係會責住一大舊錢無得炒。而市面上的財務策劃顧問之類亦唔會叫人買樓，個個買樓佢地邊有飯開？ 不過對於大部份小市民如你我般，真係無時間捕住嚮金融市場，咪唯有死死氣買樓住同收果幾個%的微薄租金。
歷史唔會每一次都一樣走: 當經濟增長唔多過通漲率 , 我地面向緊 ge 係 滯漲 , 基本上商人寧願投資都唔做生意….樓價變成純資金浮起. 有人可以硬說超級通縮可以引起資金流動性停止( 不過邊度搞到資金流動變零呢?? 內銀閂門??? 中國樓價硬著陸, 跌足四五成… 結果係點樣??? 資金流動性會加定減??? … 結果政府又係怕痛, 然後黎一個超級錢幣擴張…..結果我地持現金或者持樓都係輸錢…) 到底老尾係咪重夠薑搞 QE 呢? 要增長 by iphone5 加價加到一皮野? …. 油價快 d 落喇唔該….唔係睇黎都我地要再痛少少
[版主回覆08/20/2011 06:59:00]所以併圖呢套又點會行呢？
總覺得唱好唱淡的理由來來去去都是那些,如果所謂分析師評論樓市只是搬些人盡皆知的基本因素出來(然後圍繞基本因素擴大來寫),而沒有更多丶更詳盡丶更客觀的數據支持,這樣的專欄相信很多人也有能力寫!
[版主回覆08/20/2011 07:02:00]寫大圍野，容易搵料，簡單直接，不過人地投資嚮細微野，例如個別股票，甚至個別物業，做功課真係做死人。
所以有時看完某些專欄後真感慨,又一篇沒有新觀點丶新理據的文章,有點浪費時間的感覺,看專欄也要擇善固執,股海窮庭就不妨多看!
[版主回覆08/20/2011 07:00:00]日日都要有稿出，唔係易事，何況佢地個個都身居要職呢？
屋多過户的觀點只是重量不重質，問題係香港人的平均居住面積太細， 環境好D或預期收入增加便想住大D好D。即使是同一户， 亦大把人想搬出去租樓住，當然如果經濟轉壞或失業便搬番屋企住 。 如果屋多過户的觀點成立 , 點解會有劏房? 脫兄所說的金融界異於平民百姓的思維實在一針見血。教人理財的李兆波一直說買樓唔化算，但最近公開改變想法: 經歷金融海嘯後，金融產品未必信得過，故一般平民百姓應該買樓。另一例子是孫柏文 說買居屋的人其實唔著數，因為不能加按套現做生意，但最近一個調查卻說住居屋的人較住公屋及私樓的人快樂。
[版主回覆08/20/2011 11:24:00]唔係話人多就會去買樓推升樓價，最緊要係ｄ人想買，同時佢地又買得起，所以屋多過戶係一個毫無意義的論點。 呢期筆者睇得較淡，主要因為借錢買樓難左又貴左，而家要觀察的係，環球大跌市究竟係令到ｄ人淨係對金融資產失去信心，資金流入實物資產包括普羅大眾會買的金銀樓呢（咪聽ｄ人講乜野買棉花大豆），還是更進一步對所有投資都失去信心？到真係有呢一日，樓價金價都可以下跌。 人人的價值觀不同，大多數人其實睇錢唔係睇得好重，佢地信居屋然後可以將收入放在其他地方，一樣可以過得好快樂。就算係金錢動物，都應該反思下除了錢之外，仲有乜野需要追求，否則只是一名守財奴。
寫個別股票的比較常見,至於物業,個別去寫單幢樓或某屋苑的投資價值的人真的多嗎? 就算是單幢樓,也要與鄰近的單幢樓比較;大型屋苑更麻煩,單是把物業按期數丶按景觀(或座向)丶按價錢分類已經要花不少時間找資料,作結時還要指出哪一類投資價值更高. 既然是'身居要職',就更難抽時間'做功課'了呢!
[版主回覆08/20/2011 15:00:00]iMoney同經濟一周都有每期介紹一個屋苑，不過買樓係好主觀的，有些人鍾意熱鬧，有些人鍾意靜，好難一概而論。
imoney做得好拿西,明明講緊A屋苑,但係有時寫左B屋苑.而且個價唔係太客觀囉
[版主回覆08/20/2011 17:39:00]呢ｄ功課，網上有晒資料，自己都可以做
謝謝脫兄意見，不過在這個超低息的年代，持有現金會否被通脹侵蝕？尋找一些位置理想的住宅作收租之用是否合宜之舉？
[版主回覆08/23/2011 19:02:00]你可以想一想：通脹是單位數字，100萬每年唔見幾萬；100萬首期買300樓，跌5%就係15萬，跌10%就係30萬。 唔好被坊間的通脹論嚇怕而亂投資。