投資商舖請三思
http://hk.biz.yahoo.com/110822/366/49n13.html
上周末到天水圍一個剛拆售的商場觀看，十餘年前筆者買入嘉湖山莊，亦曾多次到該處，當年有百貨公司及酒樓，現在則變為一本地場，以日用品、食肆、電子產品為主。翻查網上資料，原來該處已經是第三次拆售，筆者在網上找到以下幾個成交的消息，可見買地舖與樓上舖的呎價分別可以很大：
31-05-2011：地下G6舖，面積750方呎，以1,700萬元易手。（均價$22,666）
01-06-2011：46C舖，面積600方呎，以870萬元成交。（均價$14,500）
22-07-2011：1樓C61至62號舖，面積3318方呎，以6,000萬元購入。（均價$18,083）
17-08-2011：1樓C23至24號舖位，面積2,446方呎，以4,200萬元摸出。（均價$17,170）
記得有英文報紙以一份港英時代的文件，說明天水圍被發展商局限不可以發展商場及街市，是典型的地產霸權云云。事實卻是天水圍幾乎每一個屋村附近都有商場或街市，打開地圖一數，附設街市的商場有：新北江、天盛、天耀、天瑞、頌富；沒有街市的有：銀座、天慈、天恩、天澤。所以盡信書不如無書，盡信經紀不如自己睇：天水圍並不是只有兩個商場，而新北江只是眾多平民化商場的其中一個。
居民購買日常生活所需跑落屋鸷商場即可，如要享受行街購物的樂趣，既然要搭輕鐵，元朗大馬路可能比新北江或銀座有更多選擇。大家又可以想見這種布局，是將該區分割為一個個相對獨立的商業區，每個商場只是服務較為細小的範圍。例如新北江商場，主要是做嘉湖山莊樂湖居及賞湖居的生意，皆因南面的天盛苑，東面的天耀鸷都有自己的商場，北面的天愛苑與天瑞鸷共用天瑞商場，結果就變成同級的本地場，但是其他商場都是單一業主，惟獨是新北江已拆售，結果引發很多管理上的難題。
拆售後的商場有很多困難，多份周刊均屢次作出報道，不過都不及當事人現身說法來得直接，以下是取自深之都業主組織網站：
http://mssoc.com/announcement.php?action_type=detail&php?action_type=detail&website_content_id=213
「五年前開業時，深之都商場十室九空，待至翌年仍未能有效改善出租率。」
「曾嘗試引入多項租務計劃，均因未能獲得業主們百分百的支持而一一告吹。」
「經商會租出的絕大部份舖位是開門做生意的，而非做倉舖用途。我們希望倉舖最終會由生意舖取代。」
「深之都商場的先天缺撼是大門入口狹窄、舖位細（實用率低）、走廊狹窄、沒有寬廣公用地方」
「由於年月日久，商場的設施已漸步入老化階段，而維修項目及費用，卭著時間每年俱增。」
管理糾紛：http://mssoc.com/announcement.php?action_type=detail&php?action_type=detail&website_content_id=154
一單「吃租」的個案： http://mssoc.com/announcement.php?action_type=detail&php?action_type=detail&website_content_id=200
如果有興趣買拆細商場的話，真的要仔細研究，有沒有心理準備要自己找租客，自己收租，甚至要自行管理？拿著幾百萬，要求有四厘的回報，不如買本地大藍籌收息仲乾手淨腳，又不用交稅。不要因為窩打老道與彌敦道交界地舖可以升幾百倍，就以為有個「舖」字都可以博升值。
你舉既例子都好西利呀.竟然有800蚊既鋪…到底點解可以cheap到咁呢??一個鋪最平到廿幾3十萬…得800蚊…回報率未好低.而且唔係10%佣咩?點解比200既?有好多疑惑
[版主回覆08/24/2011 21:26:00]曾經有個紅磡商場，一個單位三萬成交，你咪諗下果ｄ唔掂的舖，可以唔掂到乜野程度？
原來係冇人得50呎既鋪…D人形容到好驚嚇咁既樣.同炮台山某個商場一樣,一樓都仲有D地產鋪同影印鋪租下…2-3樓上到去有人看既鋪都少.仲好驚比人打劫咁既…
[版主回覆08/24/2011 21:33:00]就算係旺角星際城市，三樓都仲有吉舖。
住宅差極都租到數千元。但舖是用來generate收入，若果係死埸，沒人流，送給你都不要，因要交管理費。新的拆場當然不值得購買，因沒租金reference，但現成場可親身觀查，文內提及的商場我最近亦有去過，拆售的部分在１樓，人流很多，如果你當個場係旺角女人街感覺或會好Ｄ。
[版主回覆08/25/2011 18:34:00]其實比得咁多錢，不如買嘉湖山莊好過
想問一下脫兄在香港分拆業權的商場有沒有成功例子 ?
[版主回覆08/25/2011 18:34:00]信和中心算唔算呢？ http://www.property.hk/asktran.php?bldg=%E4%BF%A1%E5%92%8C%E4%B8%AD%E5%BF%83
to口水先生:好野就唔會賣散啦.就算賣,成個賣都可以賣高D.
幾百萬買個死鋪，不如買領匯，由專業人士出面壓榨租客。
[版主回覆08/25/2011 22:51:00]領匯只係由房署式管理的低點彈返上去，過多幾年之後好難再有大增長
對。不過都好過望住間死鋪，欲哭無淚。哈哈。
那麼車位又如何？
[版主回覆08/25/2011 23:09:00]凡親資訊透明度低，流通量又低的項目，都係少沾手為妙
事實真係好多呢啲例子，大角嘴富多來商場咪一樣，幾十年都係得十室九空，有朋友買咗，長期租唔出，最後自己用來放雜物，有好幾個都係咁，成個商場得洗手間最多人用，因為d街鋪冇自己冼手間！
[版主回覆08/26/2011 21:58:00]如果舖位價格加埋管理費平過迷你倉，咁就無問題，不過人地深之都都唔想個場咁多倉舖。 大角咀仲有幾個好傳奇的商場，例如麗華商場及大同新邨果幾個商場仔，仲有個嘉福商場，真係比錢走去買都好大鑊。
舖王教授投資5大要訣 1. 首要查核舖位租約 先向土地註冊處申請物業查冊，了解舖位的租約詳情，若租客是長期租用單位，已租上3年或以上，屬最穩健及參考價值高的投資；若租約不足一年，投資者便要當心，因租客隨時只租數個月，交吉舖位屆時白供。 2. 認識各行承租能力 哪個行業負擔得起較高租金？二、三線地區如旺角及深水埗等，以電訊及時裝等生意最為暢旺，加上有關行業租約較短，當市況轉好時，業主可較先加租；至於食肆行業，營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活，加租幅度往往較小，更因租約普遍最少5至6年，故其加租時間較遲。 3. 買舖投資有平有貴 尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高，隨時動輒過億元，如果是投資現金較少或想小試牛刀的話，投資者亦可留意灣仔、北角、深水 埗 或屯門等地區的二、三線舖位，不少300多萬元已有交易，也不失是投資舖位理想入門之選。 4. 避開局限較大之選 商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位，惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合，租戶受制較多，因此投資價值較低，他建議投資初哥從細價地舖入手，了解舖市為何物，累積經驗慢慢「升呢」。 5. 留意市場環境改變 買舖要熟悉市場環境的轉變，例如個別道路的改變、人流往來的習慣，所以投資者要經常細心觀察，除了靠平日巡視地區外，也要多讀報章，了解附近道路最新安排及城市規劃等， 謹記人流奠定舖位的升值潛力 。
[版主回覆08/26/2011 23:10:00]例如荃灣站去大會堂果條天橋就起好，大河道ｄ舖都會受影響