股市波動持續，而樓市則好淡紛陳，不要以為這是一句爛gag，無論報章或電視節目，均同時呈現好淡消息，比如一時話低市價5%才有人承接，但又話第一城月租都要九千一萬，網上討論區又有人話無盤。但其實講來講去，成交的數量都是偏低，指數又膠著，根本就是既沒代表性，沒多大啟示性。

上半年大多數新盤都是單幢細盤，發展商只要事前做好預留功夫，製造熱銷現象並非難事，不過單位只是幾十個，賣得清不代表甚麼，難聽一點講，香港七百萬人，要找幾十個人出來買樓並非難事，要找千幾二千見真章。發展商只推細盤，大盤連名都未改，又難免被人懷疑收收埋埋。

八月份終於有幾個大盤命名及計劃推出應市，最為觸目的是將軍澳兩大盤對決，分別是長實日出康城2C期領凱1,168個單位；以及新鴻基將軍澳站上蓋天晉1,028個單位。兩盤合共有2,196個單位，而且都是面積偏大銀碼不少，可算是對市場購買力的真正考驗。

正當天晉以呎價一萬為意向價，長實趙先生卻被連翻追問會否以低於五千推售。將軍澳幅員廣大，不應視為鐵板一塊，以港鐵站來區分，寶琳樓齡較舊且公屋居屋較多，坑口站較多私樓卻輸蝕在密度較高，康城站位置較偏環境及社區設施未如理想，惟將軍澳站及調景嶺算是區內較佳的地段，所以維景灣畔、都會駅、將軍澳中心呎價已過六千，更有個別成交達七千多。

此所以將此兩盤直接比較實欠公允。天晉之所以敢唱高價，是以港九市區上班族為目標，既然筲箕灣新盤都以二萬作價，大家都是由中環站計十個站，樓價只需一半但硬件更佳，故事聽落很美滿，但市場是否接受是另一個問題。而康城只是多一個站，樓價再打多個七折，是否又更吸引呢？

銷售往往是配對的結果，所謂百貨遇百客，配得好就好賣，配不好就難賣，又要再講多一次九肚山地皮：區內明明全是二三千呎起的獨立洋房，賣地條款卻要求興建千零呎的多層大廈，還要搞到車位不足，老實說住開洋房有車出入的人不會住，住開新界鄉郊要求闊落又不會住，住開市區貪方便又不會住，市場定位真是費煞思量。

日出康城也面對類似的問題，呎價雖較同區平，卻被單位面積偏大抵銷，出得起錢嫌平，出不起錢的嫌大，同區換樓客買天晉的機會大過領凱。再加上現時市場氣氛欠理想，就可以理解到雖然天晉早拿了預售樓花同意卻慢慢開盤，而領凱已急不及待希望月底前能開盤。最理想的結局是兩個盤找到不同的市場定位，各有各做不同的客路，不過筆者反而擔心會否演變為先發者後至，後發者反被截擊呢？

九龍區亦將會有兩個新盤可能出現客路重疊的問題，就是信和牽頭的海泓道項目The Coronation（加冕大典？），以及新地信德合資的北拱街項目昇御門，前者740個單位，後者334個單位，合共1,074個，影響不及將軍澳兩盤。暫時公佈資料有限，容後才再作分析。