樓市解讀(22):發展商都是利益共同體│脫苦海

v2-25dcadd69bb0694be0da61f184712843_r2010年初大埔白石角(以別於烏溪沙的白石,即舊船民中心)賣地成交價104億,後來建成天賦海灣,市場詮釋為預期下限,即使2009年12月中市場仍然預期大約是100億,12月18日美聯物業才開始吹風做110億,然後跟風者才不斷叫上去,甚至有人叫到126億。

最終真金白銀買地的信和牽頭財團,只出了樓面呎價平均$7,215,如果真如那些業內人仕預期以126億成交,則樓面呎價達$8,741,再加約$2,500建築成本,以及約8%利息成本(年息2%四年計),每呎成本要$12,140。

事前多家發展商放風參與競投,或會引起某些人以為其它發展商「跣佢一鑊」,抬高地價令視為囊中之物的信和「大破慳囊」,其實發展商劃地分肥有目共睹,無必要的話誰又像電視劇情那樣明知無望也去抬高地價?如果對方忽然間不叫下一口價,結果就是作法自薨,如此情節只存在於編劇或電視迷的腦海之中。

把地產發展商視為利益共同體,遠較視之為你死我活的競爭對手接近事實,比如大約1994年曾經發生十多個發展商聯合投地,以對當時政府的打擊樓市措施作出抗議,當時引發輿論嘩然,此所以戲要照做,情節不可犯駁,演技不能浮誇,不可以太著跡。地價高企,對於手持大量農地的發展商,如持有白石地皮的恆基新世界(隔了個吐露港,少了一個角字),令到補地價金額提高實得不償失。

每個發展商手上的地皮來源不同,比如信和、嘉華等,手上少有農地,自然要依賴公開投地,其它諸如長實、新地、恆基、新世界等持有廣大農地儲備的發展商,寧可地價不要太高,以免補地價也水漲船高。而信和等發展商的資金被白石角地皮所佔,自然就無力爭逐諸如港鐵或市建局項目,而信和在近年的項目均放出少數股權供其它發展商,其共存共榮,有錢齊齊搵,亦無需大驚小怪。

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