金鐘廊易手後需重新定位
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上周公佈金鐘站上蓋金鐘廊將於明年易手，承租權由恆隆轉到會德豐系主席吳光正的私人公司連卡佛，之所以出得起高價，筆者相信是基於太古廣場與金鐘廊之間租金差距，考慮的是機會成本。太古已把現時連卡佛家品部的舖位招租，而連卡佛總裁今年初已透露，太古廣場連卡佛將於明年首季租約期滿結業，正好接上租期，幾可肯定連卡佛競投金鐘廊時是作出遷舖的考慮，才會出上次標價的一倍入標，每月要交600百萬租之外，還要與政府分成。
據業內估計，太古廣場連卡佛佔地約5萬呎，以現時呎租約300元計算，每年租金開支已高達1.8億元，七年就要12.6億，還要考慮未來幾年租金必定有可觀的升幅；反觀今次招標價2.02億，每個月交租600萬計（未計分成），七年總租金支出是7.06億，連卡佛即使動用兩三億做裝修也有數得計。何況金鐘廊除一樓商場6.45萬呎舖面外，還有天台6.8萬呎面積，就遠比原址大一倍多。
當然，直接用金鐘廊的租金與太古廣場比較毫不設實際，同是鐵路上蓋，又一城又怎可以與旺角中心比較呢？決定商場的檔次，硬件固然重要，交通也很重要，但更重要的是客源是否配合，以及那類型的客路是否願意進入消費。比如朗豪坊與對面有雅蘭中心及文華MPM，同一個交通地點，同一批客源，卻分開了三種客路：雅蘭以食肆為主；文華以服裝及消費品為主；朗豪坊則是西武、H&M、Le Sport Sac等名店及精品店。問題是怎樣取得消費力較高的客路。
太古廣場以其附近三間豪華酒店的客路打造成「跨境場」級數，現時金鐘廊則是照顧力寶、遠金、海富等白領日常消費的「跨區場」級數，連卡佛能否找到適合的市場定位，就是決定成敗的關鍵。金鐘廊有其硬件上的局限性，樓底較矮、走廊狹窄是其吃虧之處，未必有足夠條件升級做跨境場。金鐘廊人流遠較太古廣場為多，其實是適合做流動性大的生意，例如超級市場、時裝店、食肆，多於像連卡佛這類高級百貨公司。
心水清的讀者即時會想到：吳光正的「私人」零售王國除了連卡佛百貨之外，還有Joyce Boutique及City Super!，可能更加適合在金鐘廊開業。政府總部開通在即，連吃飯問題都未解決得到，City Super!在觀塘APM承辦Cooked Deli Food Cout，頗為成功。現時未能應用的天台就可以做露天食肆，其他部份也可以針對政府總部那班高薪人仕改為中級零售商舖。不過又會不會做到像時代廣場或海港城般，與太古廣場硬併爭客呢？大家拭目以待。
之前金鐘廊D野都仲買得落手既…但係連卡X就…
[版主回覆09/04/2011 23:50:00]所以做City Super!可能更好
我認為太古廣場巳經太多名牌店，連卡彿很難競爭，牌子不夠響，可能換過經營方式，針對中高OL市場，太過依賴內地客，下年大陸經濟一縮便走避不及！
[版主回覆09/04/2011 23:50:00]會德豐系成功將海港城轉做跨境場，半條廣東道變成名店街，都不怕太多競爭。反之遊客行完太古廣場，仲會唔會去行天橋同班本地白領一齊行金鐘廊？所以筆者說，將連卡佛完全移殖到金鐘廊，未必可行
金鐘廊其實似一條走廊多D…….因為除OL 外, 送貨, 速遞既人員, 大多會經此路往來各寫字樓. 如果做CITY SUPER 或連卡彿, 就要諗吓開條新路比呢類行業既人員專用了. 否則, 倒自己米. 而在天台做露天食店, 又未必太行得通, 之前試過上去買嘢食, 真係熱到嘔. 相信係因為兩邊大樓擋風…..不過, 做高級食店應該錯不了, 否則, 班高官/大狀議員, 要坐靚車返中環了….. 查實金鐘真係少食店, 而且人又多. 我識一D 朋友, 都會走去大古三附近既茶仔食LUNCH….所以, 正如師兄所講既Food Court , 真係要諗一諗.
[版主回覆09/05/2011 23:11:00]所以佢地要執，真係要兩三億
city super唔係好夠喎用晒個shopping mall喎.
[版主回覆09/07/2011 08:00:00]維持原狀又好難大賺
脫兄：今日買地又是低於預期，點解讀？
[版主回覆09/07/2011 08:01:00]一路以來都係預期過高 之前果塊66B唔限呎限量，呢塊66A限呎限量，梗係要折讓
脫兄：金鐘廊個中廁所比率公廁還糟糕，而通往海富中心的行人天橋變成烟民樂園，甲級寫字樓的奇觀！
[版主回覆09/07/2011 08:02:00]多左個政府總部，對客流點都有影響
想請教投資觀塘商廈再分小單位for small business company，係唔係比荃灣區好？因為朋友話其實觀塘D公司比較cheap喎，出唔到較高租金。
[版主回覆09/13/2011 14:22:00]荃灣客支付能力咪仲差過觀塘