公私混合式發展再度招魂
http://hk.biz.yahoo.com/110905/366/4a0b7.html
從港島北岸向東北望，對岸九龍有個爛山頭，就是安達臣道石礦場，上周規劃署到西貢區議會介紹，初步構思建議將之作住宅發展，私樓及資助房屋的人口比例定為8比2，而資助房屋可能是公屋，亦可能是置安心。記得一兩年前，該處是規劃作全公屋發展，現在政府要全港搵地，以每年提供兩萬多個私樓單位的土地，就將規劃改為公私混合，更將私樓定得比公屋為多。
平情而論，該地盤被順利、秀茂坪、藍田等公屋群大包圍，是否真如坊間某些言論所述，轉為私樓地又會變成幾多個十億百億，建公屋就是浪費土地呢？決定土地價值，景觀只是其中一個因素，半山面海的土地及物業不是必然值錢，比如葵涌華景山莊成為嚴重跑輸大市的成份屋苑，葵盛圍月海灣在一眾公屋群之中樓價表現亦未如理想，就知如沒有社區、交通、商業活動等配合，亦不見得這類地盤很有商業價值，非要成為私樓不可。
此地皮位置偏離東九龍商業及消費區，亦不是處於主要交通幹道附近，就算真的發展成私樓，也只不過是另一個華景山莊；如發展為全公營房屋，就是另一個慈雲山；不過現在想做公私混合發展，當中最大的問題是在公營房屋佔多數的地區（如黃大仙及葵青區），私樓樓價大大跑輸大市。如從反映土地價值角度著想，既然該區早被人目為公營房屋為主，建私樓也不會有多值錢，買之亦未必保值，不如全建公屋還算做更多人受惠。
據報章報導，規劃署亦曾向區議會建議覓地興建公屋，其中包括堅尼地城舊警察宿舍、摩星嶺平房區、前葵涌已婚警察宿舍及前凹頭政府職員宿舍等用地。進而長沙灣、將軍澳、東涌等地均有私人屋苑居民組織及區議會反對興建公屋。對於我等只為置業安居以至物業投資者來說，那是無可厚非。但是在規劃署以至政府的角度，將不同種類的房屋分散在各區，反而被視為均衡發展有利社會和諧云云。
此類混合式發展的概念以前都有做過，包括房委會的「可租可買計劃」，以及房協的「混合式發展計劃」。「可租可買計劃」是在公營項目當中撥出部份作公屋出租以及部份作居屋出售，典型例子有奧運站海富苑，已於2002年停建居屋而無疾而終；「混合式發展計劃」則是在私人發展項目內撥出部份單位作居屋出售，當中有撥出兩幢做居屋的鴨脷洲深灣軒，以及隨機抽出三成樓面做居屋的長沙灣碧海藍天。尚幸深灣軒及碧海藍天均由發展商補地價贖回做全私樓，不幸海富苑因業權問題出現嚴重的管理問題，甚至要對簿公堂。
將安達臣道石礦場這片孤立的土地作公私混合發展，對於官大人來說不過是做社會實驗，只是將規模由同一項目擴展到一個社區；但對於我等小市民來說，就算有得買，都不要輕易去買，進而要留意想買的物業又是否會處在未來公屋發展項目附近。新近的例子有南昌站項目，除現有的富昌邨外，隔鄰的「西北九龍填海區第六號地盤」也將會是作公屋發展，此所以南昌站項目又會否以「豪宅」來規劃呢？
而家D地產商應該未洗用呢D地方起樓既…新界大杷地.一定比呢到好.
[版主回覆09/09/2011 07:42:00]這塊地皮可塑性低，發展商未必有興趣
雖然觀塘安達臣道腳下多公屋 但我覺得佢位於的東九龍的商業成份和未來發展好過葵涌好多 所以觀塘的二手居屋呎價也和師兄講的華景山莊相距不遠 相反, 東九龍有大量中小企, 那些中小企的老板們都是東九龍豪宅的潛在客源 至於交通問題, 我相信那些居住在那裡的人付錢買車沒有問題的 重點是規劃時提供足夠車位
[版主回覆09/09/2011 07:45:00]問題係如果有錢的，要近住九龍塘或者西貢都係一樣，無咁有錢或唔想渣車的，將軍澳站大把大單位，以東九龍的產業，填得滿將軍澳果兩萬及油塘灣果一萬，都未駛諗住到上「半山」。
脫兄,以往曾見過你看好南昌站的留言,但現在又好像不看好它能成為豪宅? 其實港九市區地段就算不是正中鐵路上蓋的新樓,也有條件開10000以上一呎,何況正中鐵路上蓋新樓? 而且南昌又有西鐵線,又有東涌線,鐵路優勢更明顯. 再說,就算簡化程序,發展商買回來的價錢也不會太便宜,要確保有可觀利潤,做得越豪越好才是正常的吧? 另外,6號地盤真是叫四小龍的業主們無奈,區議會已表明了地區的反對立場,結果政府還是一意孤行. 四小龍的業主們有些不是不同意社會上對公屋有需求,但他們不忿的是自己辛辛苦苦供私樓,用努力來換得市區有海景的單位,改善生活質素,那邊廂等候公屋的人每月只是給便宜租金,一樣住在市區有海景單位,最慘的是供私樓的人的景觀還被剝奪! 唯一值得慶幸的是地盤現時為高鐵所用,公屋建成也不是這四五年間的事,海景還有一段時間才會消失.
[版主回覆09/09/2011 07:59:00]你站在發展商的角度，就知南昌站最多是高級中產樓，而不會是「豪宅」：點會有三千多個單位的豪宅？尤其是限呎條款多數單位都是細單位，真係當一號銀海或瓏璽咁設計，將會係錯誤的市場定位。筆者相信會參照奧海城的屋苑來設計。 其實大家想一想：四小龍開售時呎價都是二千七至四千，現在是多少價錢？真正受害的是二手市場轉手的人，尤其是買了向海單位的，我們不去分辯誰是誰非──有得海麗邨，就知向海有塊地，海景不會久永，就提醒了我們買樓要睇得長遠一點。正如泓景臺向東方石油大廈單位，諗下都知隔鄰塊地必定會起樓喇！
問題是有一片臨海地是不是就一定要建公屋? 表明反對立場時並不是沒有拿出理據的,你不建30多層的公屋,可以建體育館,可以建文娛康樂設施,更能滿足該區住宅比較集中而休憩空間不足的問題. 再者要找一處替補的地皮來建公屋是否真的這麼困難?用一塊能更有效地使用的地皮來建為數(座數及戶數)不多的公屋又能縮短多少輪候的時間?
[版主回覆09/09/2011 18:59:00]其實筆者都反對呢塊地建公屋，好好一個有潛力的地方，用來做安置區。對於政府黎講，建文娛康樂設施解決唔到佢地的「政治問題」，佢地唔想做就會同你計人口與設施的比例，比如深水埗已經有三個公眾泳池，三個圖書館，公園面積若干，體育館又有幾多個（全部美孚都有份），成個都係政治問題。
就算不是按照奧運站龍頭一號銀海來設計,而是按奧運站其它大型屋苑來設計,以二手現水平起碼10000一呎來計,南昌開售時比二手有多一些溢價,價錢可以貼近甚至過了銀海也不是不可能的吧?
[版主回覆09/09/2011 18:55:00]呢個盤筆者都想買，不過係買黎收租，對面就係污水處理廠，搭東涌或西鐵，在南昌站以北就聞到味。
其實四小龍的海景未必完全被遮蔽,不過最值錢望維港的部分一定會受影響,而望昂船洲那邊應該還可以保留得到,但樓宇價值已由全海景單位變成罅海單位,相去甚遠!
[版主回覆09/09/2011 19:00:00]所以話，海景樓唔係唔買得，千祈唔好用海景價買。
南昌站對出重要係深水埗咁舊區, 近長沙灣又起咁多公屋. 真係要困响南昌站先叫做高級D. 一出區就跌晒grade.
[版主回覆09/09/2011 19:01:00]一過條深旺道已經係富昌邨同南昌邨，所以呢個盤有收租價值（因為交通方便），升值潛力就局限了。
我想針對南昌站既問題發問一下.我就得"馬安山"之前長實有個盤.最好既單位好似會優先賣比買2個單位既人,姐係encourage買家做雙連單位.唔知呢招南昌用唔用到呢?一次買3個再打通.就成了千呎至2千呎既大單位.如果一梯3伙既話就會=一梯一伙.值好多錢嫁.
[版主回覆09/10/2011 18:20:00]當佢呎價八千，一千呎單位就是800萬，二千呎單位就是1600萬，有咁多錢，駛乜住南昌站？
新樓高昂管理費已成定律,(假如)高溢價又會拖低回報率,管理費是不能say no的長遠負擔,買南昌站的單位來收租真的如此吸引?
[版主回覆09/10/2011 18:20:00]到時再計數