樓市解讀(21):物業市場兩種感染式上升│脱苦海

 

銅壺滴漏2

有金融業人仕說「市區樓價格上升,會傳至沙田,終點站是邊境的天水圍」,這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多,皆因天價豪宅買家,與中小型住宅用家,根本就老死不相往還。樓市早因「M型社會」階級分層而出現類似斷層的分野,物業也因而出現三層分類:

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筆者看到以下市場現象:

  • 上車盤(住盤)比換樓盤(炒盤)弱,皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者,到市況淡時,逆向換樓數量卻較少,因為部份人賣了樓后索性進入租賃市場,兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係
  • 一般用家由上車盤開始,漸漸換到換樓盤,但只有極少用家可以跳到豪宅,簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染
  • 真正豪宅超越居住需要或投資增值,純屬社會極少部份富裕階層的禁臠,例如某國內富豪購買石澳獨立屋,根本係無數可計

本來政府打擊豪宅(金額六千萬元以上),純屬捉錯用神,但是令到部份資金,比如國內投資移民,反正投資金額下限是650萬,轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示,筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現像已逐漸浮現,雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色,實質上資金正被引導到其它銀碼較細的物業,結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生,卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。

除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外,筆者想談談類似「市區樓價格上升,會傳至沙田,終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解,筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。

銅壺滴漏

古人以日晷計時,但陰天或晚上又如何呢?於是發明水漏及沙漏計,較精確的為「銅壺滴漏」,最頂名日壺,然後是月壺、星壺,最底是受水器,用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水,然後漏落月壺;月壺滿後流落星壺,最後才到受水器。

套用在樓市,筆者以西九龍為例,當資金炒起九龍站到價,然後就輪到奧運,再傳到美孚站曼克頓山,再而後可能導入荃灣。以此觀照,具有置業投資意欲者,可在選擇區域時多加考慮。

 

來源:https://zhuanlan.zhihu.com/p/33008468

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