第一次：住宅按揭貸款的審慎措施（2009年10月23日）
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/guide/circu_09_f.htm 金管局要求認可機構將價值2,000萬港元或以上的物業的按揭成數上限調低至六成。 至於價值2,000萬港元以下的物業，將繼續沿用七成按揭成數上限。 但為免出現樓價略低於2,000萬港元物業的買家，可以借得的貸款金額會高於樓價略超出2,000萬港元物業的買家，因此樓價低於2,000萬港元的物業在採用七成按揭上限時，其實際貸款額最高不可超過1,200萬港元。 |
第二次：住宅按揭貸款的審慎監管措施（2010年8月13日）
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/guide/circu_date/20100813c1.pdf 金管局認為在目前的情況下，認可機構就住宅按揭貸款採納更為保守的批核準則應是審慎及合理的做法。認可機構在從事住宅按揭貸款業務時須遵守下列指引： (i) 擴大去年推出的六成按揭成數上限的適用範圍至包括價值1,200萬至2,000萬港元的物業（即是說，所有價值1,200萬港元或以上的物業的按揭成數上限為六成）； (ii) 非自住物業的按揭成數上限下調至六成；及 (iii) 借款人的供款與入息比率劃一為50%，以及假設按揭利率上升至少2厘，對借款人還款能力進行壓力測試，並將壓力測試下借款人的供款與入息比率限於60%以內。 |
第三次：按揭貸款的審慎監管措施（2010年11月19日）
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2010/20101119c5.htm 香港金融管理局就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行採取下列措施加強物業按揭貸款業務的風險管理： 第一：所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。 第二：所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬港元。 第三：所有價值在800萬港元以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬港元。 第四：所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，貸款最高成數一律下調至5成。 |
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2010/20101119c6.htm 香港按揭證券有限公司宣布，按揭保險計劃下的所有產品將只接受680萬港元或以下的住宅物業之申請。 故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720萬港元調低至612萬港元， 而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600萬港元的最高貸款額上限。 |
第四次：按揭貸款的審慎監管措施（2011年6月10日）
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2011/20110610c4.htm 香港金融管理局就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行採取下列措施加強物業按揭貸款業務的風險管理： 第一：所有價值1,000萬至1,200萬港元的住宅物業的最高按揭成數調低至5成。換而言之，去年11月推出的5成按揭成數上限將會適用於所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業。 第二：所有價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元 。 第三：所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元 。 第四：若果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調至少1成。 第五：以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由5成一律下調至4成。 |
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http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2011/20110610c5.htm 香港按揭證券有限公司將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。 故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。 而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限則由600萬港元調低至500萬港元。 此外，按揭保險計劃將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。 |
仲有咩招可以出? 對第2層物業出限制!?
[版主回覆09/18/2011 17:49:00]就係
我昨日出席了陸東講座 佢話樓巿極貴 但樓巿由現在至2014年大跌風險極低 由於息口冇可能在2015年之前上升 請問脫兄對陸東之言有什麼評論呢?
[版主回覆09/18/2011 17:51:00]樓市係偏貴，但係又唔會點大跌，留意個大字係任人定的，二萬三跌落一萬八都可以話唔係大跌。 美國息口在兩年內不會回升，係聯儲局講的，超過2013年的事就大家都唔好講。 關鍵又係果個大字：唔升到上10厘都可以唔當係大升，你捉佢唔到的。
點解柤信息口在2015先有得加？求其小小危機，資金揪走，hibor就已經要升了，倘若資金一去不返，hibor長期高企，prime也必須要升，唔通要銀行蝕住來做？
[版主回覆09/18/2011 17:52:00]匯豐H按升到H+2.7%，中銀都升到H+2.3%，現在H係0.2%，差唔多要三厘了。
我想問下呢,好多港島樓都係景美點的貴一點.但係去到坑口.最貴既,連樓景都貴過別人美山景.到底方便度定景觀影響單位多D呢?
[版主回覆09/18/2011 20:53:00]樓價是反映一系列的因素，除了景觀及方便外，還有樓齡、硬件、設備、交通、社區等，不能只偏重某個因素。
脫兄: 小弟一家三口一直於紅磡區租樓住, 之前黃埔新村最高升到$6000/呎, 如果今次個浪跌到$5000, 請問值唔值得買入兩房單位(550或520呎)自住呢? 定係等到2013/14後等D供應出晒黎先呢? 另外, 我預算係買250-280萬左右, 除左黃埔新村, 仲有無其他好既選擇呢? 唔該晒!!
[版主回覆09/19/2011 01:21:00]由於觀塘延線的關係，相信黃埔區都唔會跌得幾多，黃埔新邨或花園都係屬於「屋苑要夠大」之列，比同區其他物業為佳。
脫兄，
我的兒子明年中往美國念MBA兩年，畢業後留低工作幾年的機會不低 (他已是CPA和CFA，現於本地小型投资銀行工作，他也希望有在美國工作的經驗)。
我夫婦二人剛退休，有一個想法送是把現居的太古城约一千呎三房向海單位出租，搬往樓價/租金平宜些的地區養老。我剛看過天水圍的慧景軒和柏麗灣，我選慧景軒但太太和兒子選柏麗灣，租或買也不好下决定，但傾向買/供多一点。
可否给我一点意見呢？謝謝！
[版主回覆09/19/2011 19:24:00]以退休論，珀麗灣比慧景軒理想得多，不過珀麗灣都唔係平。其實新界仲有好多樓價平而居住環境退休人仕可以接受的地方，例如洪水橋那些乂珊苑，樓價平，民風純樸，生活起居方便，係對外交通麻煩，不過退休無所謂喇！ 你想留下太古城，相信是想將他留給兒子，而現在金管局對於買第二層樓的按揭收緊左好多（ http://hk.biz.yahoo.com/110919/366/4adtp.html ），如果太古城層樓只有你的名，或者叫太太買新界樓；如果係你和妻子聯名，可能你要用兒子名買新界樓。無論邊個方案，你太太或兒子的意見你都應該要考慮。
回應Lulu,
我住過屯門元朗20多年, 如無必要, 不要選擇天水圍.
推薦住屯門卓爾居, 近西鐵屯門站, 屯門市中心等, 生活方便.
另外, 也可以考慮馬鞍山一帶10-15年的樓.
柏麗灣看似幾好, 但生活配套不便, 樓價唔夠東涌平, 交通又唔方便, 又無街市. DBay不是更好?
[版主回覆09/19/2011 19:39:00]如果又要平，又要生活方便，又不想太隔涉，可以考慮北區的聯和墟、元朗的洪水橋或者屯門青海圍一帶。
如果我係Lulu… 既然只係將太古城放租, 即係繼續持有該物業, 假若再買一個較平物業, 等於現價增持物業, 時機唔太好 (除非認為樓市未來兩年會繼續上升).
[版主回覆09/19/2011 19:41:00]現時買樓無論平定貴，都唔算係一個適合的時機。
先謝謝脫兄、心曠神怡兄及Bob兄的資料、意見和提點。
我現居的太古城單位是二十多年前買入的，一家三口决定把這單位出租收來的租金當成我夫婦二人的長糧。假如在區外如新界再購多一個單位供我夫妻二人自住，我是預算以太古城現有單位安排銀行融資，新單位不做按揭。
兒子沒有把話說白，但往美國念完MBA後回來 (二至?年後)他再住現有太古城單位或和與我們一起住新購或租之單位的機會應該不高。
我不須急急買樓，更可先到目標區租屋住，適合了才再找單位買。
過多數天我會到大家提出的地点走走看看。
[版主回覆09/20/2011 18:34:00]咁要睇清楚先好，尤其是要不同時間睇，睇下適唔適合
謝謝脫兄指教! "樓市係偏貴，但係又唔會點大跌，留意個大字係任人定的，二萬三跌落一萬八都可以話唔係大跌。 美國息口在兩年內不會回升，係聯儲局講的，超過2013年的事就大家都唔好講。 關鍵又係果個大字：唔升到上10厘都可以唔當係大升，你捉佢唔到的。"
[版主回覆09/20/2011 22:15:00]今日輪到陶冬： 瑞信料港樓價踏入下跌周期 9月 20日 星期二 13:20 更新 瑞信亞洲區首席經濟分析員陶冬認為，本港樓市已見頂，本港銀行相繼加新造按揭息率，成為了樓市這次周期的分水嶺， 展望未來樓價會暫時靠穩，但未來三至四年樓價將向下。 他指，本港通脹周期只是剛開始，因為人民幣升值令成本增加，相信未來五至十年續呈通脹壓力，衝擊社會及小市民生活。 陶冬又表示，內地樓市失去了傳統的「金九銀十」效應，加上有發展商減價促銷， 預期未來十二個月，內地樓價會跌一成至一成半 ，又指內地現時最大的問題，是銀行體系的中介功能被嚴重削弱，民企國企少投資在實體經濟，卻將資金投放在金融市場，即使放寬銀根，擔心經濟反彈的動力有限。