上車之後住了一段時間，就有機會要換樓，例如家庭成員多了，工作地點轉了，發了一筆橫財，都可以是換樓的理由。股市有所謂「向上炒、向下炒」，換樓也有所謂「向上換、向下換」。

向上換就是由較低價物業換成較高價物業，向下換就是由較高價物業換成較低價物業，大家可能會問：為甚麼會有人向下換？

除了經濟不景、被公司裁員、等錢駛要套現等，因為經濟能力問題而要「大屋搬細屋」外，一樣有「開心地向下換」，比如子女結婚後搬離家，就不需要那麼大的單位；退休後不想住市區而搬到鄉郊，甚至將一間屋拆成兩間，歸根結底就是一種財務上的策劃。

向下換，不外乎這三個方法：

• 大屋換細屋
• 貴區換平區
• 私樓換居屋／夾屋／村屋／丁屋

要換得精明，就要「出貴入平」，要找出銀碼較細，但住宅及投資價值不會下降得太多的物業。大屋換細屋，不單只要看實用率，還要考慮開則能否用得盡，多一個玄關或者走廊，在過千呎單位可能不覺眼，但一換到數百呎單位就會有明顯的差別，以下是同一個屋苑的不同單位開則：

黃色的部份是玄關和走廊這些難以應用的部份，左邊的單位雖然較大，但大家會發覺無論聽或房的面積反而較細，甚至連露台都沒有！所以向下換也要考慮開則的實用性。

換區方面，要留意的是，樓價包含投資價值和居住價值，不過樓價大部份都反映投資價值，反而居住價值未必價在樓價上反映出來。貴的樓一定是有投資價值，而未必有居住價值，但平的樓就未必沒有居住價值，向下換就應該集中評估居住價值，別購入平而沒有居住價值的物業。

私樓換居屋／夾屋／村屋／丁屋亦是類似，尤其是村屋／丁屋，本來就沒有多大的投資價值，就應該集中去看其居住價值，居住價值低的物業，就算平都應該避免購入。

下篇會講向上換。