上篇講述從供求看來年樓市，本篇試圖去用「價格預期」去分析。

根據「供求定律」，當價格上升時，市場的需求將會下降，換句話講價格與需求呈反比例。不過，經濟學者提出一個悖論，就是說有些貨品當價格上升時，需求反而上升。

這個理論由英國經濟學家羅伯特‧吉芬(Robert Giffen)提出，他發現當時英國進口的麥價提高，使得麵包價格上漲，而奇怪的是，低收入的工人階級反而消費更多的麵包，有違一般需求法則，後人對具有這種現象的物品，就稱為吉芬貨品(giffen goods)。

筆者在網上看過很多不同的解釋，比如說薯仔貴了，人們變相窮了，吃不起肉所以就要多吃薯仔之類，亦有論點以機會成本(opportunity cost)和財富效應(wealth effect)等去解釋。筆者就試圖用街頭智慧去解釋這種現象，就是「價格預期」(price expectation)。

當一種商品的價格呈現持續上升的勢態時，人們便會出現價格上升預期，為免未來要用更貴的價錢去購買，倒不如即時衝去買。而升勢越持久，人們對於價格預期就會隨之加強，甚至令到一些早已滿足需要的人，去買更多來囤積。

其實，一句俗語就解釋了這種現象：「跟紅頂白，趨旺避淡」。比如同一條街兩間餐廳，一間排長龍，一間拍烏蠅，不一定是因為其中一間比較平所以多人去，甚至不一定是旺的一間味道較佳，更可能是人們見到排長龍就覺得是好東西。如果你是淡靜那間餐廳，可以做點其甚麼？筆者就會請一班人天天在門外排長龍。

當人們沒有足夠的資訊去判斷時，就會從表象去分析作出決定，比如現在的樓市和股市，人們但見股市指數疲弱，而樓市近年節節上升，結果即使股票市盈率偏低，樓市租金回報少得可憐，但人們也會去買樓而不是買股票。

實情是整個2013年樓市都是橫行，而同期很多股票都上升幾成，甚至以倍計。那就解讀到「越貴越搶」的吉芬貨品現象。

那麼套用在現時樓市又怎樣呢？筆者看到的是2013年的橫行市況，已經開始動搖部份物業投資者的升市預期，他們會去計算既然樓價未來不會大升，何不去考慮其他回報率更高的投資產品？

筆者看到2014年樓市的危機，將會是人們對於樓價預期改變，會不會越來越多人預期樓價已停止上升，進而減磅呢？

反映二手市場價格的中原指數自2013年6月升至123.66歷史高位後便在高位反覆上落，到底在2014年會破位再上，還是反覆跌至說好的兩成呢？筆者向來不作預測，不如又列舉一堆預期出來讓大家推測一下：

1. 發展商已適應一手銷售條例，同埋要追quota，應會全力推盤。

2. 美國息口睇唔倒會加，不過資金有跡象從香港流出。

3. 剛性需求隨著政府增加公屋供應（除起多D之外，還踢爆有12000個空置，再加嚴打濫用公屋），同埋買樓無得賺，同埋高收入工作（金融、保險、地產）減少而得到舒緩。