中學會考經濟科，歷來都必定有一題是關於「供求定律」，不過，又有幾多人真正明白市場的供求怎樣操作？

供應(demand)，就是在不同價格之下，市場上所有人願意賣出的貨品數量；套在樓市，就好像「一萬元一呎樓，有多少業主願賣？」

需求(supply)，就是在不同價格之下，市場上所有人願意買入的貨品數量；套在樓市，就好像「一萬元一呎樓，有多少人願買？」

而市場價格，就是當某一個價格，供應量和需求量一樣，就會出現價格平衡(equilibrium price)。

不過，以上只是靜態的分析，在真實的市場內，供應和需求是不斷改變的，比如一個消息，一個政策，都可以改變到供應和需求的數量，不過改變的速度，就會受到供求彈性(elasticity)的影響。在樓市，供應的彈性(elasticity of supply)，是遠低於需求的彈性(elasticity of demand)，甚麼意思？就是說，同一個因素，供應的改變速度會遠比需求的改變速度慢。

就以量化寬鬆為例，理論上市場上錢多了，需求會因而上升，同時亦會刺激供應上升，所以理應是供應和需要同時上升。事實上又是怎樣呢？自2009年量化寬鬆出籠之後，即時反映在需求上，買樓的人多了，但是由於起樓是需要時間的，從施工到落成，要3-4年，而由地皮變為可供施工的地盤，也動輒要2-3年。

政府定期賣地，也要2010年才開始，即是這批地皮，要遲到2012-13年才成為地盤，而2015-2017年才能落成，由於樓花可以提早30個月售賣，所以現在這批住宅正在開始出售，最典型的例子是東涌的南豐昇薈，地皮在2010年5月出售，樓花在2013年12月賣樓花。

最諷刺的是：美國量化寬鬆由2008年10月開始，到2013年12月宣佈縮減買債規模，為退市作序幕，整個期間香港的住宅供應沒有上升；反而到2014年開始連年增加。換句話講，當整個需求上升的時候，供應並沒有出來；但到美國啟動退市，卻源源不絕地出來。

2013年的樓市窄幅上落，基於價格變動是調整供求差的過程，價格沒有大變即是當時的供求已經找到平衡點；但2014年大家可以看到的是：需求將因減低量寬而降低，供應卻因為由2010年開始政府主動賣地，現在已經開始陸續落成，樓市的供求平衡正式被打破！