隨著金管局及銀行相繼收緊按揭，加上領凱全數開價卻只賣了四百多個單位，坊間開始表達對樓市的憂慮。閱報看到有上車者上周落兩萬元細訂，幾天之後見股市大插就急著撻訂，被殺訂之外還要代付雙方佣金，總共損失八萬大元。股市回落大插已經個多月，如果因為股市暴滯而對樓市失去信心，為甚麼上星期還要落訂買樓，又為甚麼現在又去撻訂？

凡事預則立，不預則廢，金管局年初起已不斷收緊按揭，政府大批量推地已有一年，就連發展商謹慎投地亦有幾個月，要入市亦不是在這樣盛極而衰的市。對於本欄讀者來說，樓市回軟不會是意料之外，只要多看一步，多想想未來各種可能性，事到臨頭就不會驚惶失措。而今唯有筆者早前預期11月19日後SSD封印解除，會否導致「決堤」呢？請大家拭目以待。

回說領凱賣樓，長實方面稱雖然全數單位提供報價，但開售首階段只推出六百多個，至今已售約五百個，所以銷售已然達標。既然一早說今年目標是賣四百個單位，現在已經是達標，問題是為甚麼既要將所有單位報價，卻又只給予六百多個給買家選擇呢？無論事實如何，我們知道的是既然沒有全數認購，即是可以知道那類單位比較受歡迎，那類單位比較滯銷。就以報章引述發展商提供的資料，也可以略知一二：

• 買家以用家為主，內地客只佔約一成，本地客佔九成
• 四房戶沽出逾七成，全盤只餘下不足四十伙待售
• 首批單位餘下約一百個單位，七成為山景，其餘為園景
• 本周預留單位包括三十伙四房和二十五伙三房戶，全數為高層山景單位

領凱樓花期長達二十多個月，樓花又不可以做摸貨，已入伙的期數租值偏低，那裏來投資料？當然是以用家為主。而且領凱並不是內地客喜歡的樓盤，大多數買家是本地客，其實將軍澳一向都不是內地人喜歡的地段。對於內地人來說，地圖是要倒過來，搭港鐵到港島方便又如何？由內地到將軍澳，無論海陸空來港，要再到將軍澳，都是覺得車程很長，何況連機場巴士都沒有呢！

其他將軍澳區的樓盤還有面積較細的單位，例如維景、都會、將中、將廣、君傲灣等，都有五百多呎的單位，日出康城最細的單位也接近七百呎，主要都是超過800呎的大單位。根據差餉物業估價署的分類，前者屬於B類(430-753呎)單位，而後者是C類(753-1076呎)，部份更是D類(1076-1722呎)。領凱四房戶正是市場供應少的D類單位，熱銷正是市場的縮影，問題是三房戶的呎價接近同區屋苑的大單位，相對來說住接近一千呎的單位，上面所講的五個屋苑都有提供，區內選擇更多。

座向方面，雖然山景單位可以望到西貢釣魚翁一帶的翠綠山景，不過就隔著污水處理廠以及三個重建地盤，而且離環保大道十分接近，日間不斷有垃圾車及泥頭車經過，附近幾片大草坡是復修後的將軍澳堆填區，所以買家寧願選擇變數較少的園景單位。將山景單位預留，是十分正確的決定，不過買家亦自有其精明決定，要求大折讓是合理的預期。