遲來的錯認

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對，是錯認，不是認錯，特首曾蔭權先生所發表的「房策失誤論」，並不是承認錯誤，而是再一次演譯其對房屋政策的錯誤認識。

房屋政策，是對社會服務，不是對樓價服務。樓價升跌應該是政府政策與市場供求角力的結果，而不是本末倒置看樓價然後去決定房策。土地及房屋市場的本質，就是供應慢、供應彈性低，需要由人口決定，需求卻是由經濟盛衰及銀根鬆緊決定。筆者之所以分開需要及需求，就是要指出公屋是社會低下層的住屋需要，並不受市況影響，為甚麼仍然有那麼多真正有需要的人要住板間房及劏房，就是因為供應長期跟不上。

筆者當然知道，各區區議會均大力阻撓在區內興建公屋，有興趣知道的讀者可以在搜尋器鍵入「區議會反對公屋」。不過同一班人今天卻要求政府復建居屋，雖然政客均力陳居屋是解決居住需要，不過筆者就不識趣地說：以現行的居屋制度，是不折不扣的庫房打本給幸運兒投資致富。公屋的數量還可以透過多方設限來預算，如果政府有責任拿錢出來幫人致富的話，那是一個無底深潭：入息限額將會日漸提高，居住面積亦將會越來越大，直至負擔不起為止。2002年孫九招幾難才將此包袱放下來，難道曾先生想代乜先生或物女士決定再度下水？

私人市場供應緊張，亦是政府自找的，請勿將勾地制度解釋為將賣地主導權放給市場（發展商），定期賣地就是收回主導權。發展商不是不勾地，而是政府三翻四次地以勾地價未達標而拒絕勾地申請，直到去年開始主動賣地，亦曾以地價不達標而收回土地。價格不是由市場決定的嗎？為甚麼有人肯買而政府不賣呢，說穿了便是怕被人說是賤賣土地，既然土地不能賤賣，發展商又不能不賺錢，樓價高企便是必然的結果。

樓宇生產期長，供應慢以及供應彈性低，相信所有決策的官員都知道。由生地變熟地再變為樓宇，需要七八年是客觀現實，就以屯門站項目為例，2006年中標，五年後的今天都未落成。但是西鐵上蓋是2003年通車時已做好地基，偏偏今日只有屯門站及荃灣西站七期已批出；而馬鞍山鐵路在2004年通車，到今天大圍站上蓋尚未批出（名城是大圍維修廠上蓋）。這兩條鐵路是前九鐵路線，上蓋的發展權屬政府，港鐵只是代理身份，如果通車時批出發展權，今天就算未落成都應該可以賣樓花。2006年批出屯門站，2008年批出荃灣西站七期及車公廟站，到今日全部都未賣，而前兩者均曾經流標。政府為甚麼要遲遲未賣，不到價就流標，任由西鐵及馬鐵蝕錢？說穿了又是怕被人說賤賣資產。

即如筆者也能在2008年第一本地產著作指出，比較發展局的動工量及落成量，看出三四年後（即2011-2012年）供應大減，樓價上升可期。政府如果當時重啟大嶼山北新市鎮計劃，全力推動東北三鎮（粉嶺北、古洞北、坪輋／打鼓嶺）以及洪水橋新市鎮這些一早放在檯頭的新市鎮計劃，就不會無地建公屋。東有啟德，西有西九，都可以做商業以至文化產業，多年後回望仍然是畫餅充飢。既然曾先生只有幾個月任期，就不要去諗短、中、長期措施了，老老實實將個波交給下任吧！