不應輕視新居屋對樓市的影響
http://hk.biz.yahoo.com/111017/366/4bgdl.html
施政報告提出復建「新居屋」及「優化置安心」，政策詳情請看施政報告網站：
http://www.policyaddress.gov.hk/11-12/chi/pdf/Policy11-12.pdf 市場反應一方面認為力度不足，十多萬潛在申請者，每年只有5,000個新居屋，以及暫時只有1,000個置安心，實乃僧多粥少；另一方面又有認為政府沒有進一步打擊樓市措施，而資助房屋數量偏少，應該對樓市沒有多大影響。
正如國內買家的數量只佔整體樓市的一小部份，由於集中在某一類型的物業及地區，卻能形成對樓市明顯的影響力；同樣地，新居屋與置安心的數量相對於整體供應量及總存量微不足道，但他們集中在某個市場定位，以至某特定區域，筆者認為不應該掉以輕心。
每年5,000個新居屋名額，並不是凍結5,000個購買力，因為居屋認購往往超額多倍，比如2010年7月第6期貨尾居屋共收到3.9萬份申請表，以3,219個單位計，超額11倍；2009年12月第5期貨尾居屋收到2.6萬份申請表，以1,392個單位計，超額17倍；1997年推出的居屋第十八期丙計畫，亦曾錄得超額認購12倍。
保守地以超額5倍計，5,000個新居屋可以凍結25,000個購買力，若以過去旺市計算，超額達11-17倍，就算以2009年那次的申請表數量計，也有2.6萬個購買力。而居屋的遊戲規則是十年內沒有置業才可參與，所以即使新居屋要2016年才開始接受申請，這些購買力是即時被凍結，換句話講由2011年開始，市場上就有數以萬計本來有機會買一手或二手樓的潛在購買力即時消失。
雖然有認為新居屋與一手私樓沒有重疊，甚至可以補充發展商不建上車新盤的市場空隙，不過在二手市場的上車盤以及二手居屋及公屋市場，就直接受到衝擊。尤其是二手居屋及公屋，之前的大升市是建基於沒有新居屋供應，未能購買私樓人仕才去考慮，現在既然可以申請全新居屋及置安心，更加可以獲得比現存居屋及夾屋更加優惠的條件，相信這個市場將大為萎縮。
從地域上也有集中的現象，沙田區所受的影響最大，共有三個新居屋及一個置安心，偏偏附近就有以細單位為主的私樓金獅花園及沙田第一城的395-410呎細單位，這些都是典型的上車盤，將出現「冰凍沙田上車盤」的現象，樓價將會長期跑輸大市。而青衣有一個新居屋及一個置安心，影響附近的二手新居屋以及夾屋偉景花園。
兩名疑似特首候選人梁先生與唐先生，都異口同聲建議增加公屋供應，然則錢與地從何來？位於美田邨旁地盤是否應改回做公屋？荃灣前大窩口工業大廈原本不就是公屋用地嗎？最終居屋政策發展如何，相信要到下一屆特首才有定案。
脫兄,
本人想買個兩房二手單位先租幾年後自住,待樓市調整後的心態應該是:買港島區地鐵沿線或紅磡土瓜灣..,因為强者越强,但係脫兄前文有講港島偏貴,或另外選擇買新居屋和置安心的重災區例如:沙田第一城或青衣翠怡,由於budget有限,前者只可買舊D,後者就可以買大D或新D,請脫指教!
[版主回覆10/18/2011 23:34:49]青衣翠怡或海悅花園都可以考慮，除了88B小巴直接上橋出葵芳外，仲有青衣碼頭巴士總站，有49X去沙田
假如新居屋或置安心落實推行，政府賣地時應加條款限發展商建中大型單位，一來避免私人細單位與新建居屋雙重打擊小型住宅樓價，減輕對有樓按在手的小業主的影響；二來中大型單位供應增加有助降低其價格，中產有能力換大屋改善居住環境。
[版主回覆10/19/2011 18:52:33]政府的功能之一，是補市場之不足。現在卻變為為市場服務。
[追夢者回覆10/19/2011 10:15:34]如果多年前政府做好土地供應，完善法例，現在就不需要做管家
[版主回覆10/19/2011 07:59:53]政府已經由不管制，漸漸去到全面管制
請問脫兄邊度搵到未到幾年住宅落成量既圖?
2012好似比2011仲少supply?
2013/2014先會回升?
[版主回覆10/19/2011 21:19:10]每季發展局都會公佈數字，你想貼ｄ就要去屋宇署加返每個月的施工量，無人可以事先知道全年動工量
[HangyoDon回覆10/19/2011 20:19:41]動工到落成係唔係要三年?
咁即係2010動工要2013先落成, 即2012年尾-2013有樓花賣?
知唔知/估計2011全年動工量太約幾多?
many thanks!!!
[版主回覆10/19/2011 18:58:45]（http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201106.pdf）沒有這個圖，只可以從三四年前的施工量推算
Just to say Hi from Singapore! 新加坡夠係有組屋，照顧嘅階層去到中上產又如何？樓價一樣有得升
[追夢者回覆10/20/2011 00:32:58]組屋能夠滿足大部份人住屋需要，外面樓價升跌對市民影響不大
[版主回覆10/19/2011 21:20:58]樓價係周期性的，每個地方都有佢自己的周期，碰巧現在中港星係高潮，歐美日係低潮
[HangyoDon回覆10/19/2011 20:22:43]但係點都平過香港好多….
南昌而家由新地用118億投得…..即<4500一尺
西九既樓會唔會因此下跌?
知唔知最快幾時可以落成?
落成後合理價應該幾多?(4500+2500) x 1.3 = 9000 一尺實用面積?當發水一成即係太約8000一尺?
[版主回覆10/20/2011 00:06:39]現時政府打算以白紙草案通過規管一手樓宇銷售，或者南昌站有得賣的時候，都已經沒有建築面積，只有實用面積計價。呢條數係根據城規會規劃申請（http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_K20_116.html）應該已包括了發水。
[AH回覆10/19/2011 22:51:08]脫兄，報道說項目總樓面面積超過二百六十萬平方呎，當中二百三十多萬平方呎，作住宅發展用途，提供三千三百多個單位——樓面面積是不是將來售樓的建築面積？
[版主回覆10/19/2011 21:22:49]仲要扣商場的地價呢！不過，新地的樓價，又點係其他人計得到？
脫兄，如你所言，那現在不是應該賣掉仍有水位的翠怡轉租，靜待樓市下跌再買回？雖然利率是H+0.85再不復再
謝謝
[版主回覆10/20/2011 00:07:19]所以現在二手成交咁低，可算是死症
[Riib回覆10/19/2011 23:02:18]脫兄，
低息頂盡幾年時間，供款2,30年，以前用低息借錢既遲早都會加返?不過我都認同供1里既真係唔多賣得過….
[版主回覆10/19/2011 21:17:33]以前計過數：放棄過去的低息按揭，就算樓價跌兩成，供款都會差唔多，你只係賺果幾十萬首期，但長期要比貴息
始終增加供應都係壓樓價的元素, 經濟始終講供求。
[版主回覆10/20/2011 00:07:52]另外，更多供應，更低樓價及租金，香港的營商成本都可以下降
其實脫兄覺得2013年加息機會係唔係好大?
因為到時已經過咗US Election~~~~所以fed可以主力打inflation而唔使理其他野?
如果真係加息而攪到現時用緊H plan既人去咗 P個cap….. 咁個樓市會唔會回返兩三成?
[版主回覆10/20/2011 00:10:21]美國搞的OT，就係壓低長息，扯高短息，即係話HIBOR有上升的壓力。不過你要個樓市跌兩三成，暫時睇唔到，或者要有新因素出現。
脫SIR
南昌站項目低價成交, 市場預期開售價為7500/呎.
對屯門站項目造成壓力? 開售價會否低至5000元/呎? 新界樓價會否有大幅下調?
[版主回覆10/20/2011 19:11:27]賣新樓唔加溢價，果個都唔係新地喇！地價四千幾，建築成本三千，賣七千五蚊呢？發展商是NGO嗎？同樣地屯門站地價都要二千幾，建築費當係二千幾，賣五千的話，發展商都無乜得賺。
好期待脫兄分析下南昌站成交價, 望到頸都長.
[版主回覆10/22/2011 00:48:16]剛剛出左第一篇，之後有第二篇
雖居屋的影響還未浮現, 但據說近日南昌站新地低價中標已影響到鄰近地區業主的心態
[版主回覆10/22/2011 00:49:10]本來就應該下調，不過計真條數，南昌站三四年後都要賣過萬
1. yahoo轉左版面，好唔user friendly,一靜不如一動啦
2. 脫兄仲有冇寫yahoo專欄? 呢排好似唔覺有，係咪我睇錯?
[版主回覆10/22/2011 00:49:37]梗係有喇！
脫兄對News講既63000供應點睇?
"截至第三季，本港潛在一手樓供應6.3萬個，可於未來三至四年落成，為11個季度新高。他指出，平均每年落成量介乎1.6至2.1萬個，相信數字將持續上升，預料最快2015至2016年可達政府每年提供2萬個私人住宅單位目標。"
樓市由2012 -> 2016係唔係都只有跌 (因為供應量增加/息口又加?
[版主回覆10/22/2011 00:52:08]潛在供應量增加，筆者一早已講過，所以不要再盲目地認為樓價只升不跌，不過就算跌，都唔跌得多。
呢個blog真係好唔方便!!!
[版主回覆10/22/2011 22:06:56]連開行都要加個全形空格，執到傻