政府以加快西鐵上蓋項目進度來提高住宅供應，第一炮南昌站上蓋項目終由新鴻基地產以118億投得，以總樓面面積2,608,763呎計，每呎樓面地價4,523呎，又再一次以比市場估值下限更低成交。回顧以往西鐵站上蓋招標，總是先要流標一次，然後以七折成交，以下是三個西鐵上蓋項目的流標與中標地價：

<!–[if gte mso 10]>

table.MsoNormalTable
{
font-size:10.0pt;font-family:”Times New Roman”;
}

–>

今次亦是西鐵項目第一次以新競投方式進行，由以往政府先定地價，投標者以利潤分帳百分率競投項目，改為以一筆過預繳地價方式競投，利潤攤分劃一為5%。正如長實李澤鉅先生所講：「估嘅人唔係市場，買嘅人先係市場」。地政總署估計南昌站值六千五百是無用的，買家只願支付四千五百，而筆者事前估計新地中標機會較高，因為南昌站與屯門站一樣，是附設商場，由於西鐵地盤是前九鐵物業，商場的業權將歸中標者所有，新地願意付出較高的投標價，所以連輕鐵屯門總站上蓋新屯門中心，以及輕鐵元朗總站上蓋新元朗中心，均是由新地投得。

不過無人估計得到的是，連新地也只願意出大約呎價四千五百元，如果考慮及商場樓面呎價應該比住宅為高，假定高50%住宅部份的樓面呎價就只有4,287元。這口價又如何與市價比較？由於3,313個單位當中有2,485個是538呎以下，餘下的828個平均是1,176呎；而根據規劃申請（http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_K20_116.html），將會興建7座近深旺道的43-47層高住宅，以及7座近海7-9層高住宅。筆者估計前者是限呎細單位，總樓面面積是538呎x 2,485=1,336,930呎；而後者是大單位，總樓面面積是1,176呎x 828=974,101呎。與深水埗區相似的港鐵站附近半新盤計，前者參考曼克頓山市價13,000元，後者參考海峰市價6,500元，加權計計是10,260元，地價成本佔四成，其實都不算好好賺。

項目當中有286,862呎商場，在新地的商場中只屬中型，最近高調宣佈命名的屯門站上蓋商場V City，面積雖只有269,000呎，預計每月租金收入1,500萬元，即是每年1.8億，以租金回報率5%計，估值達36億。不過筆者認為南昌站商場雖然位處市區，卻未必會比屯門站商場為佳，因為屯門站附近六個商場連成一起，具有很好的協同效應，而且屯門市廣場及屯門時代廣場已經達到跨境場的檔次，再加上屯門站以西四個巴士廠地皮亦遲早會發展，前途無可限量。反而南昌站以北是富昌邨及南昌邨，以南是貨物裝卸區及食品批發市場，以西是公屋地盤，未來發展受到頗多局限，所以只能以服務上蓋居民為定位的本地場，類似奧海城的尷尬境地。

雖然南昌站屬兩鐵匯聚的市區項目，基於多種因素所限，亦不能看得太好，筆者認為是居住價值多於投資價值，或者這是四個財團出價都低於市場預期的根本原因。

<!–[if gte mso 10]>

table.MsoNormalTable
{
font-size:10.0pt;font-family:”Times New Roman”;
}
table.MsoTableGrid
{
border:solid windowtext 1.0pt;
font-size:10.0pt;font-family:”Times New Roman”;
}

–>