唱起九龍東，未見其利先見其害
http://hk.biz.yahoo.com/111027/366/4bvmw.html
除公營房屋政策外，施政報告另一重點是增加寫字樓供應，以支持香港經濟發展，更以《起動九龍東》為題（http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_769/Press_version.pdf），希望將觀塘、九龍灣、啟德發展區描述為「第二個中環」，還有興建輕軌鐵路接駁現有港鐵站，一派宏圖大展之貌。九龍東一帶的商業物業的樓價及租金應聲上升，更有些人認為可以帶動九龍東的住宅市場。
筆者最近由觀塘的APM步行到觀塘碼頭廣場，發覺是幾乎完全空置；再沿濱海道到九倉電訊廣場，除人事登記處及中旅社外，亦不見多少商業活動；再去到啟興道九龍貨倉、太平洋貿易廣場，以至南豐新建的Octa Tower，只見是一片荒涼；然後經祥業街，見到都是大大片的政府用地；最後行到Mega Box，不過對面仍然在掘土。
商業區發展政府想揠苗助長都無用，不是長官喜歡放在那裡都可以。差不多十年前筆者也試過由麗港城沿茶果嶺道步行到油塘站，沿途也是一片荒涼，今天舊貌仍在，那怕多年來都間中傳出觀塘灣仔的工廠區會轉型為大型住宅項目。住宅建在荒山野嶺，居民最多一早一晚出入，可是對於商業物業來說，工作人員不斷出出入入，對於交通設施的敏感度遠比住宅為高，人流物流不到，就發展不起來。
不過更加重要是產業集聚（Industry Cluster），不用政府大手大腳，港島北岸的商業職能早已擴散到鰂魚涌，卻無法再去到柴灣或黃竹坑，寧願過對岸沿觀塘道一帶，以及荔枝角站兩旁。不要忘記北角及鰂魚涌以前是出版業的大本營，多個傳媒機構都在此起家，早已集聚了一批相關行業；而觀塘及荔枝角則是傳統的紡織及成衣中心，現時的商業應用主力也是圍繞相關產業。要在白地一塊上發展商業中心區(CBD2)（http://www.legco.gov.hk/yr11-12/chinese/panels/dev/papers/dev1014cb1-97-1-ec.pdf），實乃閉門造車。
即如觀塘的商業發展，也是局限在鴻圖道以北，現時的偉業街，仍然是以工廠大廈為主體（見附圖）。政府以為興建輕軌鐵路，外加海濱公園、表演場地行動區之類，產業就會乖乖地搬過去，而不理會現時觀塘及九龍灣一帶的土地用途錯配，是側面顯示產業發展的不足。
現在高調地將東九龍的地價、樓價、租金唱起，除了令到現有產業經營更加困難，更令到收購及重建因補地價上升而成本增加，再將公帑用於興建無無謂謂的文化表演設施，只不過是浪費珍貴土地。濱海道公園不是有表演場地嗎？幹嗎沒有人表演呢？至於說住宅市場，整好個觀塘市中心重建項目再講吧！
現時的觀塘同九龍灣真係成個工業城咁,只係兩個地方都有一個新的大商場,如果唔係唱起支歌通知全世界要大力發展,政府要獨自去將佢地打造城商業中心就更難吧,最少講左出來,會引起商家注意?
[版主回覆10/29/2011 21:33:02]政府唱好之前起碼十年，新地已經搞緊創紀之城，億京都在區內插旗，企業廣場都搞到第五期，夕陽政府棚尾拉箱，唔係想繼任人幫佢執手尾麻？
[赤川次狼回覆10/29/2011 01:06:22]其實自從政府唱好九龍東和要發展九龍東大計, 好多工廠業主都心動做重建或者改裝. 呢個就係政府目的吧
[版主回覆10/28/2011 20:57:24]觀塘一帶的發展，已經默默做左十幾年，政府咁爆響口，只係加添發展的困難。
其實城市設計先自係重中之重, 商業活動都要有地理上因素, 好像昨日公報既西貢酒店地, 行外人以為靚地, 其位置遠離傳統旅遊區, 自由行客根本唔會入住, 用來作本地人渡假根本冇市場,地皮附近又冇沙灘等設施, 做水療? 比得上澳門悅容莊? 一間唔大唔細既酒店, 先天不足, 市場定位都有問題, 注定成為另一間海灣酒店.重有最奇光怪就係1.5倍地積比, 地盤只準建3層, 即每層樓面面積等如地盤面積既一半, 一般酒店樓面面積最多都只係佔3至4成地盤面積先自有較合理配置, 即是建一間像樣既酒店就會用唔盡地積比, 唔盡既地積比就要放落basement, 商業樓面放落basement, 商業價值大減, 浪費建築費, 中標者可能另有目的, 但政府點解要誤導買家同市民?又列舉多一例, 上兩個月賣左果塊紅磡商業地旁邊既酒店地, 地下居然要放一個成個地盤咁大既巴士站, 尼d設施應該放係放於相鄰既商業地就比較合適, 但佢偏偏要放係酒店地果邊,重有尼兩幅地位於海邊, 點解要放一個巴士站係海邊, 唔通後退50米都唔得?一定要同碼頭零距離?我地既海濱設計就係咁低能?
[版主回覆10/28/2011 20:59:00]酒店地下係巴士站，又真係比較罕見
由於中環租金太貴，PW原本進註置地廣場，遲些也要搬去觀塘，宏利亦落戶啟德，令政府以為這是趨勢掛？人地就係唔想俾貴租先搬，多得政府倒米，想俾少喲租都唔得
[版主回覆10/29/2011 21:39:55]政府話發展東九龍無問題，吹到CBD2咁就係唔老實，呢ｄ商業地產發展，商家自己識做，仲做左十年以上，仲話相開個東九發展辦事處，開位咩！
[赤川次狼回覆10/29/2011 21:22:59]其實咩遷入東九都不重要, 至少造到人氣和商業氣氛已經是成功的開始.你估如果無東亞,渣打銀行做先頭部隊. 九龍東變天不會一步登天. 如果沒有那一點點的改變.政府點會咁大胆話要把九龍東發展成CBD2呢?
[亂博回覆10/29/2011 14:45:33]其實好多公司會計後僅搬了入大陸，我唔知其他，但東亞的電腦部、mail room,就搬到九龍東，其實佢係想慳租
[赤川次狼回覆10/29/2011 01:04:07]其實仲有東亞,渣打銀行,恒生,星展,中銀,AXA,AIA,ZURICH, Bandai 等都遷入九龍東. 所以咪做成以上錯覺. 以為好多公司搬去九龍東囉！
[版主回覆10/28/2011 22:54:26]咁人地咪唯有搬去深圳囉！
脫兄說中了一個要害，沒有產業，區域怎樣也發展不了……
[版主回覆10/28/2011 23:52:32]所以純住宅區的樓價，往往不及商業區附近住宅
其實每3年去探坊九龍東一次
你就知道起左什麼變化?
我相信下次2014年(3年後再去的時候) 你會發現多左個郵輪碼頭,月華街信和住宅入伙, 觀塘巿中心開始拆卸, apm 隔離的甲級寫字樓已經落成, 新地創紀之城8,9期已經先後落成. 俊匯中心,億京敬業街55同新地敬業街49已經落成. 觀塘海濱長廊已經伸展到九龍灣,觀塘如心酒店已經啓用…等等
[版主回覆10/29/2011 16:58:01]無懷過佢無能力起，只係懷疑起左會唔會變大白象
你指那一樣會變成"大白象"?
[赤川次狼回覆10/30/2011 11:26:12]啟德綜合體育館2018落成. 多用途綜合體育館包括三個場館及寫字樓、食肆等配套設施，涉及資金一百九十億元。包括一個可容納五萬名觀眾的主場館、一個五千至六千個座位的輔助場、一個四千至五千座位的室內場和一些寫字樓、商舖、食肆等配套，目標在二○一四年動工，二○一八至一九年落成。==> 我想政府當有場地時肯定會再搞大型運動會.當然,這個場地比紅館的坐位數目多出好幾倍. 非常合適來搞一D大型國際音樂會
[版主回覆10/30/2011 09:58:40]起個50,000人場，一年用幾次，次次都唔滿，呢ｄ都係香港體育政策的特色：上大人鍾意，部份人都鍾意，不過唔夠多人鍾意，類似呢樣：http://www.mevents.org.hk/tc/about_introduction.php
[版主回覆10/30/2011 09:52:12]有兩個行動區：
http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_769/Press_version.pdf P.28-29，一個係車廠，另一個係表演場地
[赤川次狼回覆10/29/2011 22:14:34]仲有, 驗車中心地皮將會興建上蓋綜合項目,不是表演場地. 相信可以和MEGABOX 以及附近新建甲級寫字樓如One Kowloon 和 Manhattan Place 等有協同效應. 當然,佢亦近未來會德豐地產剛投得的九龍灣項目和九龍貨倉重建項目. 應該可以充當連接點去把2個小核心連在一起.
[赤川次狼回覆10/29/2011 22:10:22]啟德大球場座位超過5萬個喎.係全香港最大的場地. 怎可能同將軍澳相提並論呢? 當然, 我覺得如果BUDGET 許可的話,座位數目應該要超過6萬個會比較理想. 因為目前大球場因為場地問題, 好多活動都不能好好利用. 希望啓德綜合場因為有可開合頂蓋設計..可以成為香港活動的最徍場地
[版主回覆10/29/2011 21:37:02]果條鐵路左兜右兜，唔蝕到嘔血？將軍澳有個大運動場，啟德又整返個，諗住為亞運定全運會鋪路？觀塘碼頭同驗車中心兩塊大地，囉黎做行動中心表演場地，仲唔係浪費土地？
啟德單軌車廠上蓋 發展商住項目
http://paper.wenweipo.com/2011/10/15/HK1110150013.htm
…林鄭月娥昨日出席電台節目後稱，要動用120億元在九龍東興建單軌鐵路系統，造價高昂，要做到自負盈虧或收回成本有一定困難，但系統對九龍東計劃帶來巨大效益，當局將設法令項目能順利上馬。她表示，該系統有潛力採用公私營合作的模式，擬定的車廠上蓋可提供近50萬平方米的樓面，適合用作娛樂、商業、酒店、甚至是服務式住宅。 ….
觀塘頭頭是另一個行動區, 規劃是表演場地也可以理解. 主要原因是新地的創紀之城8,9期和現在的宏利金融中心都在附近. 高度限制令那塊地皮不能建高樓.所以興建一D 文化表演場地和SOHO區是比較合適去扶助附近規劃. 隔離的信和觀塘碼頭廣場現在是死場, 未來佢將會是單軌列車站的重要商場部份. 我相信信和將會把握良機去好好重新規劃或者重建那個商場.
我估會起商場+寫字樓.因為會值錢D既.
[赤川次狼回覆10/30/2011 11:43:02]住宅+商場先係最值錢呢. 巿區海景住宅, 近望未來郵輪碼頭和單軌上蓋.而且位於商業區地段, 夠SELLING POINT!!!
其實行動區對面建生國際旗下的建生工業大廈也會在未來活化成寫樓,這也將令該區成為另一個小核心.
其實今次政府唱好九龍東, 有點把私人發展商功勞成為自已功勞的感覺.
1) 創紀之城,企業廣場的發展是發展商自己的遠見, 政府幾年前還是不太在意的. 也曾經表明九龍東只是非核心區. 現在眼見近年發展加快, 政府先把東九龍發展說成自己規劃一部份.
2) 郵輪碼頭計劃一早有, 當時政府無想過連繫九龍東.
3) 政府實際最大力度的是幾座把灣仔政府大樓遷到啓德, 把九龍灣和觀塘地皮再重新規劃. 令到未來供應可以維持, 否則單靠重建可能會因為補價問題拖慢發展進度.
4) 根本起動九龍東是一個沒完沒了的計劃. 九龍東發展其實一天一天地進行中. 未來2023年也是一個新階段. 不會是結束.
5) 其實搭的士由觀塘去中環, 經未來灣仔中環繞道只是15分鐘車程. 只要政府配合巴士公司,小巴等搞好特快路線已經解決好多所謂連接2區問題.
[赤川次狼回覆10/30/2011 23:36:20]其實政府投入的確不多, 反而賣地仲可以穩賺TIM
[版主回覆10/30/2011 18:13:59]要大有為，就應該在上任初期。臨到咬糧才去大吹，無論任何動機，都只係為下任增加困難。
脫兄其實可能太忙了, 有D 九龍東未來規劃都不是太熟悉……….
真係睇到都要講下，逐點同大家講下：
奇聞1. 觀塘不見商業活動!?
"由觀塘的APM步行到觀塘碼頭廣場，發覺是幾乎完全空置；再沿濱海道到九倉電訊廣場，除人事登記處及中旅社外，亦不見多少商業活動"
真係唔知脫大哥幾點去觀塘，如果有觀塘返工嘅巴打就知觀塘站每朝早多人都hihi，星期一至五都人山人海，想問下朝朝返工啲人去左邊? 仲有就係用「觀塘碼頭廣場」同「九倉電訊廣場」呢兩個觀塘垃圾級Office反映成個東九龍嘅發展!? 等於你用以前青山公路華懋吉樓話成條青山公路無人住啦!
奇聞2. 觀塘無產業集聚?
"不過更加重要是產業集聚（Industry Cluster），不用政府大手大腳，港島北岸的商業職能早已擴散到（魚則）魚涌，卻無法再去到柴灣或黃竹坑，寧願過對岸沿觀塘道一帶，以及荔枝角站兩旁。"
我可以同你講，觀塘有兩次產業集聚。第一次係電影工業，第二次係保險金融。TST The Gateway走左幾多保險公司去東九真係你google下都知有幾多，我真係唔明你點推理出觀塘無產業集聚??
打住咁多先，放工再打
[赤川次狼回覆11/10/2011 23:18:08]有關九倉電訊廣場 <=== 九倉電訊廣場補價5億
2011年10月觀塘海濱道123號九倉電訊廣場已完成補地價，將重建成商業用途，金額5.0279億元，以該廈總樓面約39.5萬平方呎計算，每呎補地價約1273元。據瞭解，會德豐地產發展的九倉電訊廣場，早於1994年落成，大廈樓高19層，由COL大廈及電訊大廈兩幢寫字樓組成，另設商場樓面。
[赤川次狼回覆11/10/2011 22:54:32]無意得罪脫兄. 只係此文章實在缺乏太多事實作跟據. 令到稍為不熟觀塘區的人以為觀塘區是一個無人無商業活動的沙漠.
[赤川次狼回覆11/10/2011 22:52:12]"由麗港城沿茶果嶺道步行到油塘站" <== 其實你睇果度做乜?? 政府無講過會發展CBD2係果邊喎. 佢幾時有講過CBD2 COVER 到 油塘呢? 而且油塘灣發展項目已經進入最後規劃階段, 新聞也有提及的.
[赤川次狼回覆11/10/2011 22:49:52]"即如觀塘的商業發展，也是局限在鴻圖道以北，現時的偉業街，仍然是以工廠大廈為主體" <== 其實你知道商業活動已經擴展到敬業街嗎? 宏利金融中心後面一大塊地有酒店正在興建, 又有新地的那個甲級寫字樓已經動工並聽聞已經全部售出. 其中12層更會進駐一間公司作總部. 億京那個甲級寫字樓也近完工. 當然, 新地最近一期的創紀之城將會連接偉業街. 你又知道嗎?
[赤川次狼回覆11/10/2011 22:46:03]脫兄對東九龍真係脫得太利害了. "觀塘是傳統的紡織及成衣中心"的確無錯.但現在是2011年了, 先不講甲級寫字樓入面的沒有什麼紡織及成衣工業. 就連觀塘工廠區內很多都改為寫字樓或者零售用途. 你說將軍澳有個運動場就話啓德起個運動場就是重複規劃就真係笑死人. 將軍澳的那個運動場可能連啓德城入面那個主場隔離的副場也比不上. 啓德綜合體育館比香港大球場仲要大呢. 至於你話MEGABOX 前仲係爛地一塊就更加證明你沒有睇新聞, 林局長已經講左佢為左美化九龍灣商業區, 把那塊土地建成地標的低碳環保園.仲要明年6月會趕工完成.
[版主回覆11/10/2011 18:15:09]筆者講觀塘某些地方沒有商業活動，尤其是海濱一帶，仍然是以工廠物流為主，而不是推論到整個觀塘。 筆者說觀塘是傳統的紡織及成衣中心，那就是產業集聚。 筆者說觀塘的產業不足以做商業中心區(CBD2)，而不是沒有商業活動或產業。
講多句. 你所講空置左的九龍貨倉以及隔離的嘉里危險品貨倉已經通過城規會作重建住宅用途. 未來的講的那個輕軌車廠 (其實上蓋是綜合寫字樓+服務住宅區+ 商場) 會在此向MEGABOX方向的對面馬路.
筆者講觀塘某些地方沒有商業活動，尤其是海濱一帶，仍然是以工廠物流為主，而不是推論到整個觀塘。 <=== 如果整個觀塘區都係商業活動, 已經係CBD2 啦, 駛鬼局長搞起動九龍東咩 =.= 當然, 海濱道一帶才是變天最快的地段. 九倉在此地段有3個大型項目在進行中. 你搵下GOOGLE 就知了. 另外, 億京萬兆豐中心也入伙在即, 隔離的地盤也會重建成寫字樓呢.
[Ricky L回覆12/23/2011 22:02:19]赤兄，請問你有否寫blog呢？有否Facebook account 呢！我在FB都有關九龍東及其它轉頭分享，方面可add 我交流下.我的e mail 是waiwailaw48@yahoo.com
[赤川次狼回覆12/23/2011 00:56:24]不用客氣. 其實評論得是否客觀,是否基於事實就明眼人都見到. 我只是提出我的理論俾大家研究呢! 至於觀塘是否"幾乎完全空置"或者"荒山野嶺". 我相信係觀塘返工當區的投資者,以至政府都好清楚.
[Ricky L回覆12/03/2011 17:36:59]赤兄，
好欣賞你對九龍東的睇法，但係我真係對脫兄對九龍東看法非常失望.小弟是名廠家亦是一名物業投資者.自04年將寫字樓搬入九龍灣後，一路見到每一年都在變，係正面嘅變化，不是脫兄所形容那樣差.或者講我唔係球証，不是旁觀者，我是球員，有在球場上參與賽事，我亦不是理論者，是實踐家.我對政府有信心，我亦相信將來啟德遊輪碼頭就等同於現在的London金絲雀碼頭.希望脫兄花多些實地研究在九龍東上.
其實係唔同角度睇野姐,分享下不同既意見就可以喇.
[赤川次狼回覆11/11/2011 20:05:07]當然, 但係資料錯誤就是客觀事實. 我知道脫兄工作量比以前為大. 所以可能趕工就比較忙. 我睇了脫兄BLOG 很多年,也相信佢是稍稍失手以而. 讀者俾佢的意見佢是會很高興的! ANYWAY~ 脫苦海師兄~加油
其實脫兄對九龍灣發展會比長沙灣差的睇法, 改變了沒有?
期待脫兄有一個更準確更UPDATE 對東九龍的分析 ^^
筆者對於這個題目暫時未有補充