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施政報告後，暫時樓市政策都塵埃落定，雖然二手成交仍然是那麼少，起碼都多翻人睇樓，而發展商亦陸續推新盤，現時正在發售的新盤就有長實日出康城領凱、新地將軍站上蓋天晉、嘉里牽頭的香港仔深灣九號、信和獨資的九龍塘逸瓏，以及信和牽頭的大埔白石角天賦海灣。這些樓盤的共通點是：單位呎數都是偏大，並以高溢價開盤，結果銀碼亦較大。
從未來房策看，最受影響的是新界的細單位，一來新居屋及置安心都是分佈在新界，特別是沙田及青衣最集中；而繼續推限呎、限量地，政府迫發展商興建中小型單位，比著你係發展商，不限制的話當然盡量興建大單位，爭取在地盤內建獨立屋，甚至連天台都建天際獨立屋。所謂物以稀為貴，現存大型單位（實用面積超過100平米，約1,076方呎）只佔約7%，發展商興建大型單位以及特色單位，就是想用高溢價出售，製造另一市場(market
segmentation)，直接一點講：又不是為你同我建造，當然沒有考慮「咱們」是否買得起。
就以天晉為例，首批推出的50個單位，包括一個泳池屋，面積2,560呎，呎價2萬；一個平台花園單位，內隴1,668呎另加平台398呎，呎價1.8萬；其餘48個均是四房單位面積1,244-1,688呎，呎價11,236-13,859元。不過加推的分層標準單位，是四房則，面積約1,100呎，平均呎價就只有8,750元。大家可以清楚看到，發展商是因應不同的開則、位置來開價。拿首批單位的平均價就說是同區一倍價錢，是以偏蓋全。即使是二手市場，將軍澳部份屋苑都做到超過八千，坑口站的蔚藍灣畔，更有兩個六百多呎單位成到超過九千，與泳池屋相比，當然就是貴一倍。
將軍澳也屬西貢區，一些海景的獨立屋，也是呎價一萬幾千；所謂銅門對銅門，竹門對竹門，大家都係獨立屋，都有私人泳池，都有兩個車位，都有永久海景（因為在天台，而且前面的地皮以階級式發展），不過天晉就在樓下有港鐵站，又有酒店辦公大樓帶來的商業價值，兩旁都有商場方便購物，就不得不說新地敢於開兩萬，就有人敢於承價。樓下的標準單位則開價八千多，其實與同站大單位的二手價約七千相比，溢價大約是25%左右，是否值得買家自然識得計數。
而逸瓏開價大約也是二萬，便被人說是九龍塘與將軍澳同價，客觀地看雖然逸瓏在位置景觀都不俗，不過相比同區其他的住宅並非特別標青，現時嘉皇臺呎價萬三，畢架山峰呎價萬七，畢架山一號呎價萬六，新盤溢價25%，相信這是發展商認為市場可以接受到的。
反而天賦海灣如何開價值得留意，當中大部份是四房單位，面積1,433-2,196呎，意向價1.5-2萬；園景戶較細單位意向價約1萬；而最觸目的洋房單位，面積達4,100-5,400呎，暫時未知意向價。截稿前尚未有價單資料，筆者會將之類比為大埔公路沿線的海景大單位，例如鹿茵山莊及滌濤山均有大單位及獨立屋，大家可與天賦海灣的意向價作比較：
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鹿茵山莊 |
滌濤山 |
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市價 |
加25%溢價 |
市價 |
加25%溢價 |
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分層單位 |
8,000元 |
10,000元 |
7,000元 |
8,750元 |
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獨立屋 |
24,000元 |
30,000元 |
10,000元 |
12,500元 |
傳媒講到天晉大劈價,但事實是同一個樓盤,不同種類的單位以不同價錢出售,
其實沒有什麼劈價及睇淡樓市之說?
[版主回覆11/05/2011 09:45:40]狙公赋芧。曰：朝三而暮四。众狙皆怒。曰：朝四而暮三。众狙皆悦。 http://www.sqrb.com.cn/gb/rbbm/2007-03/04/content_711873.htm “朝三暮四”、“朝四暮三”，是狙公愚弄猴子们而耍的手段。两样说法，实际上一天的食物总数一样。狙公宣布这项规定，是在早上，猴子们只顾眼前多得一颗栗子，就欢迎“朝四暮三”，而反对“朝三暮四”，由此说明猴子们的目光短浅。
脫兄，說得好！
其實，這只是售賣策略，地產商掌握一般香港人貪小便宜的心理，就好像一些店鋪把定價提高，再給一個discount，讓你覺得很便宜，從而速銷貨品。
[版主回覆11/05/2011 15:28:45]如果新地先貴後平，又會被ｄ傳媒話加價，其實只是三與四之別。現在「平」單位銷得，中正下懷
我想問下D屋仔點定價??以上2個著名屋苑既分層都係7-8千.但是屋仔就分別商3倍和3成…到底有甚麼因素影響價格咁大呢??
[版主回覆11/05/2011 15:48:06]物以稀為貴，就算屯門慧豐園，10號屋09年已經要$4109，現時屋苑呎價才$3554
脫兄，我想問樓價要回落幾多才開始買樓好呢？我目標想在屯門海翠花園置業，呎價多少才合理？
[版主回覆11/06/2011 09:44:41]睇市只睇一個角度，容易見木不見林，現在多個基本因素都在惡化中，「當中」不宜入市，就無謂去諗未來未知之事。
[Xer Store回覆11/05/2011 23:53:00]脫兄，不是要過幾年等新供應大增才入事嗎？
[版主回覆11/05/2011 21:49:53]應該係：銀行開始放水就可以入市了
脫兄，小弟唔明”銀行放水便可入市”的說法
因為過往大跌市及市底，銀行都傾向唔借錢減少風險
[Louis回覆11/09/2011 14:29:41]明白了，捕捉市底浪頂永遠是高難度動作，相反，銀行的放貸態度應更能影響市場氣氛
[版主回覆11/08/2011 19:21:10]筆者不是說銀行放水就會係最低價，就算真係比你等到最低價，你借唔到錢又有乜用？其他人又借唔到錢，個市點升？