陪您睇樓──新界西.青山灣/掃管笏/小欖/大欖(青山公路屯門部份)(2011/12/30)

陪您睇樓──新界西.青山灣/掃管笏/小欖/大欖(青山公路屯門部份)
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NTW-掃管笏青山公路屯門段包括大欖、掃管笏、青山灣三段,新墟段以北固然是屯門市中心區的一部份,青山灣段三聖鸷以北經早年發展,亦與屯門的市區連成一片,之前已另文述及。本文講述三聖鸷以東的大欖、小欖、掃管笏、青山灣三段。由大欖角到大欖涌河道以西是「大欖」,河道以東至小秀村是「小欖」,小秀村至管青路以及掃管笏村路山谷是「掃管笏」,由管青路到三聖鸷是「青山灣」。

這裏比青山公路荃灣部份更「隔涉」,搭巴士行屯門公路的話都只是擦身而過,對外交通以青山公路為主,巴士路線更少,主要依靠紅綠色小巴,以目前的發展密度及規模,相信亦養不起荃屯鐵路。商業活動集中在黃金海岸商場,以及愛琴海岸幾個商舖,所以生活條件就更遜一籌。

現時住宅項目大型屋苑只有黃金海岸、愛琴海岸及帝灣灣,其餘多數是低密度發展,以至於獨立屋及別墅。單位亦較其他區份為大,D及E單位(面積大於100平米,約1,076方呎)有大量選擇。提供獨立屋的屋苑有浪濤灣、蟠龍半島及星堤;大單位屋苑有帝濤灣、漣山、瑜翠園、海景花園、青榕臺及星堤;中型單位屋苑有黃金海岸(610-738呎)及愛琴海岸(653-719呎)。不過更難得的是有兩個屋苑是以A類單位(面積小於40平米,約430方呎),就是龍珠島別墅(285-420呎)及青山灣別墅(240-345呎),這意味著有些銀碼百多萬甚至幾十萬的成交都有!

從屋苑呎價看,最影響樓價的因素是樓齡,剛入伙的星堤標準單位呎價由4,800至9,500元,樓花盤海譽6,000至8,500元,遠期樓花南岸意向價八千;不過半新樓呎價四五千元,廿多年樓齡舊樓只是三四千元。樓價低是反映本區無論交通、社區設施及商業活動均沒有多少賣點。

政府卻銳意發展此區,規劃署曾進行《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》(http://www.pland.gov.hk/pland_tc/p_study/comp_s/tm_east_area/TME-ES%2820100506%29.pdf),研究十五幅土地的規劃用途,當中五幅作政府、機構或社區用途,當中1號地皮是珠海學院的新校舍,2號地皮就是哈羅公學;而十幅私人發展中,其中五幅已入勾地表,全部都是低密度丙類以下住宅地:

而發展商亦不甘後人,陸續發展成為屯門區新供應地區之一:長實新地合資小秀村項目、新地與興勝創建合資星堤以南地盤、萬泰青龍路項目,不過規模最大是大欖聯康里大欖涌綜合發展項目,分東、南兩部分發展,各建6幢16至17層高住宅,規模媲美帝濤灣。未來還有未必勾地表的五幅地皮,最觸目的是前樂安排海水化淡廠的11號臨海地皮。

雖然有這麼多的發展,不過並不見到未來的交通及社區有明顯改善,就所知而論該區只有居住價值,談不上投資價值。

5 thoughts on “陪您睇樓──新界西.青山灣/掃管笏/小欖/大欖(青山公路屯門部份)(2011/12/30)

  1. 大欖巴士交匯處啟用後不知能否改善這一帶交通?
    [版主回覆01/02/2012 22:39:30]青山公路巴士線少才是問題所在

  2. 其實都好怪喎.係人都睇到呢區係2-3線區份,供應量都好多,點解仲咁多人咁熱心去起樓呢?佢地在別些區起既樓未仲gain得多??
    [水連山回覆01/03/2012 20:32:23]實際上低密度大單位供應並不多,而發展商亦主力起這種供應。這區住戶除以駕車代步外亦大多僱有傭人,所以交通及購物應不是主要考慮因素。gain多或少不是以樓價高低,而是以售價減去入貨價,如華懋青發里的洋房及三複式單位地價每呎只3271元,但出售價應不止6000多元吧。
    [版主回覆01/02/2012 22:41:35]好多野,你以為有得揀,其實人地無得揀:唔通買左塊地唔起樓?

  3. 不少居住這區的人會選擇駕車, 這區燈位不多, 尚算方便, 所以這區車位較多的屋苑會較受歡迎! 不過, 當日後住宅增加, 將增加道路的負荷, 尤其是三聖的交通燈!
    [版主回覆01/03/2012 21:34:10]所以用來做低密度發展,連建公屋都否決了。

  4. 請問脫兄愉景新城相對綠楊新邨,同是荃灣地鐵上蓋物業,哪個較具投資價值?
    [版主回覆01/07/2012 22:02:07]前者遠,後者舊,都唔算好理想。荃灣的龍頭盤現在是萬景峰。

  5. 多謝分析!
    [版主回覆01/24/2012 01:30:57]新版的回應欄搵唔到新回覆。  筆者相信沒有人會去列出十大值得投資屋苑,正如沒有人去寫十大必贏股。
    [Xer Store回覆01/09/2012 00:37:38]可否列出十大值得投資屋院?謝謝!
    [版主回覆01/08/2012 00:55:31]值得投資的物業其實佔少數

Mei 發表迴響 取消回覆