強拍面面觀(2012/01/13)

強拍面面觀

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香港仔登豐街1及3號強拍出現較少見的爭奪情況,經34口承價才由九龍建業以6,800萬奪得,比底價5,142萬元高出32%。據稱九建同時持有附近地盤,希望像北角明園西街曉峯那樣合併地盤以爭取更佳發展條件。

打自2010年4月降低強制拍賣門檻生效,符合條件的物業,只要集合超過80%業權就可以申請強拍,比以前要90%無疑較為容易,所以就有更多的個案出現。當時其中一個反對理由是所謂「強搶民產」,即是持有大比例業權者,可以低價強買其餘小業主的業權。雖然在絕大多的情況下,所謂拍賣都是「一take過」,不過要經過一翻爭奪才能成交的亦不是沒有。除了今次登豐街個案外,大坑麗星樓(即現在的上林)就要爭到比底價高出四成才成交。

不過計一計條數,能夠申請強拍的物業,已經到手的業權無九成都有八成,餘下的一兩成業權賣貴三四成,其實對於收樓者來講只是總成本的3-8%,最重要的是能乾手淨腳地盤到手,到時真的重建又好,甚至轉手出售。早前中冶就以底價7,000萬強拍西環南里4A及6號,居然一到手就想以5億放售,那就真是對社會大眾造成不良影響,結果有人就以要防止國企炒樓為文。最終地盤以3.2億易手,所謂千里奔忙只為財,擺到明賣地盤而不是建樓賺錢,還有田生集團,純商業機構都會被人指責,何況國企呢?

當年恆基強拍灣仔國民大廈及金國大廈,就曾有小業主在電視節目上說,收購價四千多元,樓盤開價二萬多,都可謂食水深。問題是新樓與舊樓既有重建成本之別,硬件及設備又不同,折舊又要計算,難道蝕錢生意發展商都會做嗎?筆者就曾看過一本教人落釘的書籍,說小業主落釘時最忌被強拍,最佳的時機反而是收樓者將近「夠數」才肯出高價,已經夠數的話,人家都寧願不怕麻煩做強拍的手續。例如近日大角咀仁利大樓已經持有94%業權,收樓者都拿到法庭申請強拍餘下的一個單位。

現時最熱衷於收購舊樓的發展商,非恆基地產莫屬,在去年年報中就有篇幅講述將有多少個地盤重建,其中部份都是以收樓公司或強拍得來;新地也有參與筲箕灣一帶的舊樓強拍,如工廠街一帶。不過講到收舊樓重建的老行尊,就不得不提裕泰興,早前還接受報章訪問,說市區收樓樓面呎價都要七八千,加上三千元的拆卸及建築費,真的要賣萬三才能回本。其實市建局收土瓜灣都高過這個數,間接顯示舊樓重建只有在市區旺地才有利可圖,還要配合長升長有的市況,才能用較低價收舊樓,幾年後賣貴樓,現時市況牛皮偏軟若持續一段長時間的話,相信收舊樓重建這個遊戲都很難玩下去。

2 thoughts on “強拍面面觀(2012/01/13)

  1. (筆者就曾看過一本教人落釘的書籍)想知係邊本書?thx
    [jason回覆01/18/2012 11:32:06]Thx
    [版主回覆01/15/2012 15:13:14]楊衛隆其中一本樓書

  2. 我好唔明點解強拍單位會有外人來爭, 比你爭到咁又點, 又重建不成, 難道買黎自住?
    [龍 Wing Lung回覆07/21/2012 10:52:18]點會重建唔成? 強拍唔係拍outstanding o既部分噃, 一拍就全部業權一齊拍.
    [版主回覆01/17/2012 19:08:53]真正唔明的係,點解要損人不利已?

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