本欄在新春後第一次與讀者見面，筆者一如往年向讀者們拜年，祝各位安居樂業，身體健康。言歸正傳，去年樓市先升後跌，雖然中原指數由高位100.72點計算，到最新數據94.31點，跌幅才6.36%，不過已扭轉了人們對樓市的升市預期。現在說樓價會回升已少人相信，正如一年前租金回報率比九七低覺得不值得買，當時也有很多人不相信。
無論樓股市場，人們都希望自己擁有水晶球，或找到明燈，可是事實上所有人都沒有預測能力，只能從已知的數據與事實推敲市況的發展。像現在市況沒有明確大方向時，筆者也不敢說樓市究竟是大升還是大跌：一方面無論政府政策、未來供應、租金趨勢、外圍局勢等現時都向不利方向發展，另一方面樓價卻像跌不下去，跌了半年都只是6.36%，就算成功在最高位時賣樓轉租等樓跌，計及租金的機會成本都可算是無利可圖，更不好的是錯過了按揭息率超級低的優惠，日後等到低位再上車，相對上還要供貴樓。
現時筆者未能分析樓價方向，莫說是事前估計升跌幅度：就算能計算到一個數字出來，都沒有多大參考價值，因為樓價是由多種因素決定，偏生這些因素卻很多時自相矛盾互相抵銷。經驗告訴我們，只有當眾多因素都向同一個方向，才會出現單邊的市況，而這種市況並不常見。例如人們說利息上升樓價必然大跌，那為甚麼按息已上升了接近三厘，樓價才跌那麼一點點？皆因被其他因素抵銷了，比如額外印花稅令到二手市場放盤大減，住宅實物供應的數字仍然偏低：最新公佈2011年全年私人住宅施工量只有10,300伙，下跌了23%；落成量9,400伙，下跌30%。四年前2008年施工量8,000伙，2009年是8,200伙，都可以推算出2012及2013年落成量最多都是10,000伙左右，抵銷了按息上升的影響。
正因為各種因素好壞都有，自然就看不到明確的方向，有點見好說好見淡說淡的騎牆意味。牆是不會動的，市況卻像龍一樣，可以高飛可以下降，以筆者現時看到的情況，壬辰這條龍似乎安於現狀，升固然不願，也沒有大跌的意思，直到利淡的因素壓倒性地出現，既然連外圍的突發因素都未能令樓價大跌，那麼應關注甚麼因素呢？
筆者認為2012年必須密切關注租金下跌趨勢是否形成，因為根據差餉物業估價署數據，最具代表性的B類私人住宅租金回報11月為3.4%，只比高峰期的3.2%略為回升。無論後市是升是跌，等待租金報回升至較高水平，比如4%才值得長線買入。
我想問下而家D租金都下跌好多,好似太古/一城.會唔會令樓價進一步下跌呢?
[版主回覆01/29/2012 00:23:43]租金下跌當然會拖低回報，進而令樓價下跌；問題係：樓價都唔係跌得幾多，都係10%以內，即係過去半年租金都無乜點跌，呢ｄ都係已經發生；如果黎緊的上半年租金真係持續下跌，咁樓價就跟跌，不過現在都只係推測及估計。
係啦，我本來想換樓實行先賣後租等個市回，點知個市濟濟地，現在可能要考慮直接換樓好過囉。美國話2014年前不加息，3厘可能仲係叫低息啩，請問脫師傅點睇？
另外我想講朋友租上水樓，佢話業主一般話租金唔加就當減，咁都算！？
[版主回覆01/29/2012 00:25:46]美國加唔到息，係好多人都預左的；不過香港唔加存款息，都可以加按息。至於換樓，最緊你計唔計得掂條數。 以前租人樓住，唔加就請搬走，現在唔加就當減，業主自己都知係乜野事喇！
樓宇買賣交易成本高 :
過去半年樓市雖向下調整，但是調整幅度不大，因此任何人如果打算先將房子賣掉，遲些時候才買回來的話，會面對很大的壓力──買不回房子的壓力。買賣房子與買賣股票的最大不同點，是買賣的交易成本差得很遠，股票交易的成本一般不超過0.5%，但是房屋買賣的經紀佣金加印花稅，一般約5%，一買一賣就是10%左右，就算是在去年中最高價位時賣掉房屋，至今相信仍然無法買回。我有許多朋友，都是在樓價下跌時賣了樓，搬出去租屋住，一心希望遲些時候低價買回，但是最後絕大部分是以更高價買回。
業主缺耐性待樓價跌:
理由一是樓價下跌幅度如果僅10%，自己一賣一買，一分錢利潤也沒有，因此只有當樓價跌幅超過10%才可能有利潤，問題是當你賣了樓而租住別人的樓，心理上總是覺得交租是在助人供樓，心急想買回來。如果等了一年樓價不跌10%以上，更心急了。
樓價只跌10%仍不足夠，因為未有「合理」的回報，可是，即使樓價像2003年後直回升，但是市況、經濟依然很差，大家也不敢買樓。全香港有多少人有本事在1997年把自住的房屋賣掉，耐心地等到2003年才買回來？很少很少，一個人之所以會買樓自住，就是因為心中有股不願替別人供樓的心態，因此，賣了樓而租樓住之後，這種心態會再現，使自己缺乏耐性等待樓價一跌再跌，跌至谷底才買，而且，誰知道2003年的樓價是谷底呢？
在股票市場中，不少人天天在捕捉高低波幅以賺錢，樓市就絕對沒有這種機會，只能長期投資。
撰文：曾淵滄
[Mei回覆01/29/2012 23:07:49]我都害怕自己有這種進退失據的心態！
請問現在銀行只會就投資物業批五成按揭？
有否辦法繞過?
另外，人一生中是否只可用一次9成按揭？
謝
[版主回覆01/30/2012 19:09:55]銀行一係唔知，知道就無得繞過，無謂冒呢個險。九成按揭又不是福利，只講條件沒有限制。
租金跌，但樓價跟住跌
這樣租金回報豈不是不會上升嗎？
[版主回覆02/01/2012 22:06:25]所以都係徘徘徊徊，不過淨係有錢，而基本因素唔就都好難升
[亂博回覆01/31/2012 23:15:49]但係好多泵水嘢左右個巿，好難講喎？
[版主回覆01/30/2012 19:07:58]這樣樓價會進一步轉弱
恭祝脫兄新年龍精虎猛 百發百中!
[版主回覆01/30/2012 19:04:26]大家咁話！
恭祝脫苦海先生龍年吉祥、身心康健、心想事成、行運一條龍！
[版主回覆02/01/2012 22:02:51]大家都吉祥健，心想事成！
脫兄：祝您龍年事事如意！