裝修建築(5):住宅物業面對更多管制│脫苦海(2014/03/11)

 

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前篇講述已經生效的「小型工程監管制度」,其實另一個針對物業的強制措施已悄悄生效:2011年1月1日起,根據《建築物管理條例》第28條,業主立案法團必須就大廈的公用部份及法團財產購買第三者責任保險,如未有按規定購買,即屬違法,一經定罪每名委員可被判處最高$50,000。

此事在物業管理及政界產生迴響,除有政團揭露某些保險銷售問題外,更有地區政界人仕指某些法團中人為規避刑責,不惜解散法團,以免上身云云。其實很多物業管理公司均有代物業購買相關的保險,較多問題出自沒有法團又沒有物管公司的舊樓,所以政府亦計劃把物業管理髮牌制度排上議事日程。

更進一步,根據《2010年建築物(修訂)條例草案》,政府將於2012年開始實施「強制驗樓」及「強制驗窗」兩大政策,針對私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外)。在強制驗樓計劃下,樓齡達30年或以上,須每10年一次檢驗(及視乎需要並維修)樓宇的公用地方丶外牆及伸出物。屋宇署會根據樓齡丶樓宇狀況丶維修紀錄丶地區等因素,每年揀選約2,000幢私人樓宇(涉及估計約70,000個單位)。如此被揀選的樓宇的業主,在第一次檢驗後,須每十年進行一次樓宇檢驗。

在強制驗窗計劃下,樓齡達10年或以上,須每5年一次檢驗(及視乎需要並維修)公用部分和個別單位的窗戶和進行修葺工程。屋宇署每年會揀選約5,800幢私人樓宇(涉及估計約200,000個單位)。如此被揀選的樓宇的業主,在第一次檢驗後,須每五年進行一次窗戶檢驗。

強制驗樓較偏向於整幢物業的管理,但強制驗窗則可能會影響到個別單位的小業主,計劃實施後,小業主可能會收到屋宇署的驗窗通知,便需要留意附圖的流程。尤其要注意的是,驗窗的合資格人仕除了那些現時的註冊專業人仕及註冊承建商外,還有剛剛出爐的註冊小型工程承辦商。

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強制的故事其實未完:2010年12月3日《建築物能源效益條例》刊憲,為強制實施《建築物能源效益守則》提供法律基礎,列明四類主要屋宇裝備裝置,即空調丶電力丶升降機及自動梯丶照明等裝置的基本能源效益標準。新建樓宇須確認已遵行相關規定;現存樓宇須在裝修時提升能源效益;商業及綜合用途建築物商業部分的公用地方,須每10年進行能源審核。簡而言之,投資物業就要把此等管制所增加的成本考慮在內,尤其是住宅單位內的鋁窗維修。

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