區域透視(7):九龍.奧運站/大角咀│脫苦海

 

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九龍西是近年異軍突起的地區,當中尤以九龍站及奧運站最為觸目,而打從2000年九龍站漾日居及奧運站維港灣落成開始,幾乎每一年都有新盤推出,加上私人發展商和市建局多個已批出項目,未來幾年仍然繼續有新盤供應。在2000年之前十年,區內幾乎是沒有指標性樓盤的,勉強講得上有規模是只有渡船角八文樓丶大角咀大同新邨丶八中樓丶富多來新邨等,可算是乏善可陳。

坊間一般人認為根據供求定率,多新盤的地區由於供應大增,理應價錢受壓;事實上新盤開溢價,區內其他物業跟升,出現影子盤效應。撇除2003年之前的大跌市,九龍西幾乎年年都受惠於此,尤其是奧運站大角咀一帶。

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奧運站可算是大角咀的延伸,在界限街以南丶渡船街以西,而以深旺道及櫻桃街為界作新舊兩區的分野。不過近年大角咀舊區亦陸續有新盤落成,漸漸成為新舊混合的地段;奧運站則是由零開始發展起來,維港灣已是最「舊」,形成樓齡新舊的作用不是物業的折舊,而是硬件及設備在十年來的分階段提升。

維港灣丶柏景灣丶帝柏海灣丶凱帆軒丶浪澄灣及港灣豪庭第一期均沒有露台及平台,所以實用率較高;打從港灣豪庭第二期開始,到一號銀海丶君匯港丶亮賢居丶海桃灣丶帝峰.皇殿以及瓏璽均有這些環保設施,結果是實用率較低。以上排名是根據落成期,從「豪宅化」的角度,是由一號銀海開始,向上數的設計較為平實,向下數的設計已有點花巧,尤其是一號銀海丶帝峰.皇殿以及瓏璽,可算是由公用地方到單位內壟,都已是「豪宅化」,故此可以視之為龍頭盤。

單位面積也會影響物業檔次,筆者統計過,除了最小的A類單位(40平米即430方呎以下)表現略佳外,面積越大樓價表現越強,結果是B類(40-70平米即430-753方呎)最蝕章,第二是A類,接著是C類(70-100平米即753-1,076方呎)丶D類(100-160平米即1,076-1,722方呎以下),而E類(160平米即1,722方呎以上)則是大宅。區內最細的單位是帝峰.皇殿的375呎,但屋苑整體上還是以753呎以上為主,即是將最弱勢的B類減到最少;而港灣豪庭丶凱帆軒則幾乎全部單位都是A類及B類,因為這兩個屋苑興建的時候正是樓市低潮,發展商劃則時就開細則以免價碼太大而難賣,令該盤成為區內上車盤,但對於二手市場來講,這種面積導致樓價升得慢及幅度少。其他屋苑的單位面積均是偏大,600呎起表,且每每有過千呎單位,選擇時必定要留意。

房間數目亦需要考慮,一般來說三房是強於二房,四房強於三房,而區內有大三房與細三房之分,港灣豪庭就有690呎的細三房,適合想買三房而銀碼要細的朋友,因為一般屋苑的三房均是753呎以上的C丶D類單位。筆者鳴謝網友Xer Store補充二房三房單位的心得:

  • 兩房單位:柏景灣兩房面對居屋海富苑,壓迫感大;帝柏海灣兩房較佳;維港灣兩房向山,景觀比較開揚;浪澄灣以兩房為主,而且面積有七百多呎,適合二人世界。
  • 三房單位:一號銀海向南大單位一流;維港灣向南大單位亦好,但因為樓齡關係感覺比一號銀海差了一截;瓏是新樓所以呎價一定很貴,不如買一號銀海,可以買兩個相連打通;君匯港大單位向南,但因為二千幾呎,入場費太高了,而一千呎左右不是向南;柏景灣帝柏海灣大單位自住最理想,向西是永久海景但西斜會熱;帝峯.皇殿高層大單位可以望穿海富苑,向南加上新樓,以1,300-1,500呎為主亦是理想選擇。

筆者要補充一點,由於該區近海,而且以前是飛機航道,所以舊樓一般只有十多層高,形成中高層單位向西及向南往往有海景,向東北亦可以有九龍山脈的翠綠山景,從高處看可知,高樓建得不太密,所以即使園景單位也不算太過局促。留意向山與向海的樓價可以差距很大,最典型的例子是一號銀海及凱帆軒。

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