早兩期本欄以「我地諗到一個方法，可以嚮唔影響樓價之下增加供應」為題，來推測候任特首梁振英的樓市政策，不意竟然成真：「候任行政長官梁振英表示，不會再詳細評論現在的樓價情況及現屆政府針對樓市的政策。他在北京重申，解決住屋問題，要從兩方面着手，包括增加供應，但不以拉低樓價作為代價，另外是推出更多房屋供應，作出長遠房屋供應策略。」

董時代所講的「我地諗到一個方法，可以嚮唔影響經濟之下推低樓價」，事後證實樓價往往與經濟表現掛勾，1997-2003年一段時間，經濟衰退令到購買力下降，加上政府刻意大增加公營及私人土地及住宅供應，樓價如水就下。樓價被推低了，同時經濟也一沉不起，直至國家開放自由行，經濟好轉後樓價才止跌回升。

為甚麼樓價與經濟表現掛勾？其實是因為經濟壯旺，令到市場購買力上升，即需求數量(quantity of demand)增加，即使供應不變，樓價都會因而上升。再加上自2002年孫九招之後，私樓的新供應數量(quantity of supply)大跌，居屋更因停建令到新供應斷裂，公屋又沒有怎樣大幅增加興建，結果樓價以快速而顯著的速度上升。個人的主觀願望與事實往與願違，正所謂「不以人的主觀意志為轉移」。

如何增加供應又不以拉低樓價作為代價？理論上只要購買力的增加追得上新供應的數量，價格都可以不拉低，比如市場的供求缺口是每年兩萬個，只要新供應不多於兩萬個，樓價一樣不會回落。問題來了：曾蔭權時代定調的每年增加兩萬個單位，究竟是多於還是少於樓宇供需的剪刀差？未來梁振英當政，若將每年兩萬個指標增加（含私樓、公屋、新居屋、置安心以及構思中的「港人港地中產居屋」），究竟放多少在私人市場，多少是資助市場，多少是補貼市場（即公屋）呢？暫時仍然是諱莫如深。

除了供應方可以調控樓價，改變需求方亦能做到，包括降低按揭成數、提高利息成本（在美國保證2014年前不加息之下，意味銀行的息差會提高）、對外來購買者施加限制等。中原指數由去年下半年的跌市到現在返回100點，意味著需求方已接受了現在的價錢，想樓價不跌而供應增加，可以透過以前的首次置業貸款，或再次推出九五按等，令到新增的供應能被新增的需求吸納。問題是以前的首置出現很多壞賬問題，借錢幫助未有足夠經濟能力的人買樓，又是否愛你等如害你？

其實說穿了，甚麼增加供應而樓價不跌，是計劃經濟的思維，供求之間的互動根本就難以計算，再加上樓宇由地皮到現樓，往往要數年的時差，令到政府企圖用土地供應來調控短期樓價變得不設實際。所以筆者認為，增供應而不損樓價，政客口號而矣，根本就難以做到。