商業地產(11):金鐘廊易手後需重新定位│脫苦海

 

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金鐘站上蓋金鐘廊承租權由恆隆轉到會德豐系主席吳光正的私人公司連卡佛,之所以出得起高價,筆者相信是基於太古廣場與金鐘廊之間租金差距,考慮的是機會成本。太古已把現時連卡佛家品部的舖位招租,而連卡佛總裁今年初已透露,太古廣場連卡佛將於明年首季租約期滿結業,正好接上租期,幾可肯定連卡佛競投金鐘廊時是作出遷舖的考慮,才會出上次標價的一倍入標,每月要交600百萬租之外,還要與政府分成。

據業內估計,太古廣場連卡佛佔地約5萬呎,以現時呎租約300元計算,每年租金開支已高達1.8億元,七年就要12.6億,還要考慮未來幾年租金必定有可觀的升幅;反觀今次招標價2.02億,每個月交租600萬計(未計分成),七年總租金支出是7.06億,連卡佛即使動用兩三億做裝修也有數得計。何況金鐘廊除一樓商場6.45萬呎鋪面外,還有天台6.8萬呎面積,就遠比原址大一倍多。

當然,直接用金鐘廊的租金與太古廣場比較毫不設實際,同是鐵路上蓋,又一城又怎可以與旺角中心比較呢?決定商場的檔次,硬件固然重要,交通也很重要,但更重要的是客源是否配合,以及那類型的客路是否願意進入消費。比如朗豪坊與對面有雅蘭中心及文華MPM,同一個交通地點,同一批客源,卻分開了三種客路:雅蘭以食肆為主;文華以服裝及消費品為主;朗豪坊則是西武丶H&M丶Le Sport Sac等名店及精品店。問題是怎樣取得消費力較高的客路。

太古廣場以其附近三間豪華酒店的客路打造成「跨境場」級數,現時金鐘廊則是照顧力寶丶遠金丶海富等白領日常消費的「跨區場」級數,連卡佛能否找到適合的市場定位,就是決定成敗的關鍵。金鐘廊有其硬件上的局限性,樓底較矮丶走廊狹窄是其吃虧之處,未必有足夠條件升級做跨境場。金鐘廊人流遠較太古廣場為多,其實是適合做流動性大的生意,例如超級市場丶時裝店丶食肆,多於像連卡佛這類高級百貨公司。

心水清的讀者即時會想到:吳光正的「私人」零售王國除了連卡佛百貨之外,還有Joyce Boutique及City Super!,可能更加適合在金鐘廊開業。政府總部開通在即,連吃飯問題都未解決得到,City Super!在觀塘APM承辦Cooked Deli Food Cout,頗為成功。現時未能應用的天台就可以做露天食肆,其他部份也可以針對政府總部那班高薪人仕改為中級零售商舖。不過又會不會做到像時代廣場或海港城般,與太古廣場硬並爭客呢?大家拭目以待。

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