從地區往績看兩大新盤
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現時新界有兩大新盤對撼，分別是位於屯門站上蓋的新地瓏門，以及位於烏溪沙站對面的恆基及新世界合資的迎海，前者開價過萬，後者則大約八千多，都比同區以至部份市區二手價為高，而兩者的條件各有千秋，雖然同是港鐵盤，但兩個盤有很大的不同。

地產理論有所謂Location! Location! Location!，其實都可以加入較實質的內容，筆者認為分別是「交通社區改善」、「商業價值」及「社群提升」。最佳的對比莫如屯門與深井樓價在過去十多年的表現，屯門區樓盤已挑戰九七價，深井卻遙遙無期：

第一、屯門港鐵由無到有，西鐵更因九龍南線接駁東鐵，可以直達尖沙咀、紅磡，未來甚至可以到達金鐘，加上西部通道，以及未來屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道，令到屯門可以直駁機場；深井則直到目前都沒有大型的交通改善計劃，荃屯鐵路至今仍然是空中樓閣。

第二、屯門受惠於自由行消費，以屯門市廣場為首的六個商場，均陸續大裝修及改變店舖組合，令到屯門的商業價值脫胎換骨；相反，十多年來深井沒有大型的商業項目，只有的碧堤半島的附屬商場。

第三、屯門由於西鐵直出市區之利，漸漸吸引一些九龍以至港島上班人仕遷入，根據2011年人口普查數據，屯門區總勞動人口249,027人中，在市區工作的達85,145人，佔34%；由於深井所處的荃灣郊區東改劃選區，不宜與2006年數據比較，不過看不到居民成份有重大改變。

結果就是從三個Location的角度分析，屯門的土地價值在過去十多年增加不少，相反深井卻沒有顯著的改變，形成兩者樓價的不同表現。

若從這些角度來考慮，瓏門在條件上就比迎海較有潛力，雖然兩者都得到港鐵的優勢，但瓏門還可選用屯門現存的陸上交通，比如輕鐵、巴士（總站在屯門市廣場）、小巴等，還有西部通道的落橋位在屯門北，所以很多自由行都到屯門購物；迎海則只有幾線巴士到外面，暫時沒有大型交通改善計劃。

瓏門位處屯門市廣場為中心的購物，加上大量自由行人流，商業價值就比烏溪沙站得幾個舖大得多，購物消費也方便得多。再加上屯門站對岸改劃了兩幅綜合發展區，分別是住宅及商住用途，最大的地主是新地的附屬公司九龍巴士，未來商業價值仍有提升的潛力。

烏溪沙站的住宅主要是大型的中產屋苑，2011年的家庭月入中位數為26,580元；屯門站所處的屯門市中心以舊樓為主，家庭月入中位數為21,880元，數字上雖然是前者佔優，不過從未來的社群提升潛力來看，瓏門將會比迎海略勝一籌。

其他因素還有：

由於屯門多年沒有新盤，所以瓏門獲得區內分支家庭捧場；烏溪沙無論翠擁華庭或銀湖天峰，都未至於出現第二代的分支家庭；

瓏門北上國內經西部通道遠比迎海方便，容易吸引國內客；他日到機場的路橋落成，到機場亦遠比迎海方便。

賣完瓏門第一二期，屯門市中心的供應只有新地何福堂細項目，以及未來屯門巴士廠的綜合發展區；迎海本身已經有數千個單位，未來還有兩塊地在勾地表，以及有待列入勾地表的官地，供應源源不絕。

最重要的一點：瓏門是典型的炒盤，迎海是典型的住盤，就決定了兩者的市場定位以及定價。