政府辣招之下如何自處
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上星期五政府高調公佈兩項樓市「需求管理」措施，包括將額外印花稅(SSD)稅率普遍提高5%，將年期延長至三年；以及針對非香港永久性居民及以公司名義購買住宅物業徵收「買家印花稅」15%。市場第一個回應是元朗某新盤原本打算星期六正式開售，為了趕在午夜新措施生效之前賣樓，即時開售。報載很多國內買家當晚專程飛車來港買樓，場面熱鬧，不過翌日措施生效，售樓處即時水靜河飛。
連日來各方都對這些措施作出評論，有人認為有效，有人認為無效，這些都有待觀察後市才有定論，但是站在一般市民的角度，知道如何決策方為重要。筆者將新措施下的市況總結為兩條數式：
數式一：2012+3=2015
新的SSD由綁兩年變為綁三年，即是現在買樓的話，要到2015年才免交SSD，而且稅率加5%，即是就算持有物業兩年零十一個月都要交樓價的10%，相信都難以偷步賣樓，換句話講現時買樓的話，就要2015年下半年才可以出售。
美國聯儲局承諾的低息期已延至2015年，雖然之後不一定就是加息，但市場會預期到時有利率上升風險。現在買樓的話，就要被迫承受這個風險，且不說到時樓價是升是跌，供貴樓的機會就存在了！
數式二：2012+4-1=2015
運輸及房屋局最近公佈截至2012年9月30日住宅的施工量及落成量，筆者觀察到施工與落成有四年時差，所以將施工量順延四年，就知道未來樓宇的落成狀況，筆者將最新的數據列在下圖：
施工量下跌的趨勢，已經在2008年結束，由2009年開始，施工量已經反覆上升，截至今年的首三季已有16,100個單位施工。2008+4=2012，可以推測出落成量已於今年見底，並於未來幾年節節上升。
既然政府對於「供應管理」已無能為力，發展商的建築進度才能左右供應，筆者在之前的網誌已列出未來幾年五大發展商的建樓進度，都是顯示未來數年供應會陸續增多。發展商往往在樓宇落成之前一年出售樓花，即是說這些物業到時將會流出市場。2012+4-1，就是實質住宅供應大幅增加的時間。至於再遠期會不會因為新市鎮發展及填海受阻而後勁不繼，那是後話。
當前住宅市場的盛況，是基於貨幣及信貸大增之下，遇上多年少見的供應緊拙，正如某大發展商所說：「多年來從來未見過那麼多利好因素一齊出現。」筆者不是說樓價將會大跌，只是希望提醒大家，在利好因素漸漸退色，物業回報率低企，而政府及銀行漸漸收緊之下，現在還是不是買樓的適當時機？
好睇！謝謝！
[版主回覆10/31/2012 00:32:40]不用客氣
如果政府真係得番150公頃土地, 咁其實中期供應都唔會多WO….
[版主回覆10/31/2012 00:38:02]只要政府真係用心去填海同開新市鎮，就唔會得果少少地，比如現在的沙田第一城，政府唔係賣地，而係賣海床，由得四大地產一齊發展，然後分返Ｄ地比政府。吐露港西部、北大嶼山或者將軍澳以南的海灣，都可以透過這個模式發展，政府一毛錢都唔駛出，就可以有樓有地。現在反而仲發緊開發新界的夢，老實講，新界未開發的地主要只有三種：郊野公園、村地及發展商的地，官地根本就好少，諗黎都唗氣。
其實有樓花賣就算有供應到嗎? 一日未入伙, 都要有地方住
[版主回覆11/02/2012 21:03:58]當然算，物業除了使用價值之外，投資價值才是決定樓價的因素
我是你忠實讀者，剛讀了你的著作上車置業全攻略。
我想現在把鑽石山居屋售出，立即購買峻弦或香港仔深灣軒？因剛好賺到首期。想用居屋換私樓，現在是否適當時間？購買地點位置如何？因只能負擔500萬，你意見如何？感謝！
[版主回覆11/03/2012 07:53:05]來年居屋5000個名額出爐，居屋仲有一陣升浪，到時換可能更輕鬆。這兩個屋苑，深灣軒較佳。
Love reading you blog! 本來打算租樓，等左兩年，宜家好似價開始回，適當時刻買嗎？謝謝你的意見！
[版主回覆11/06/2012 00:19:19]睇定樓先，到個市真係回才買吧！
脫兄，想你指教：
你認為自由市場居屋會否因每年五千白表政策所影響，令交易或價值下降？
謝謝
[版主回覆11/06/2012 00:20:36]一向以來自由市場已補地價的居屋，Ｄ人都係當私樓咁買
白表市場只限未補地價的居屋，完全是兩個不同的市場
Janet Yellen話會維持低息到2018….呢條公式係咪要變啦？
[版主回覆11/14/2012 23:57:28]問得好！公式係死的，人同時勢會變，買樓自住者又有多幾年低息
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=12140727
由3:00開始
我想請問下，今次如果樓價跌,情境係咪好似97一樣？
[版主回覆12/23/2012 17:56:42]1997-2003年果一浪，係供應大增遇上需求因經濟衰退及通縮而大減，現在剛好相反，是供應大減遇上銀根泛濫，兩者沒有可比性