那年那樓那些事
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最近網上流行一套漫畫《那年那兔那些事》，講述弓虫國（講讀愛用名詞）數十年來的歷史，碰巧最近有電視台的新聞節目講述樓市，也一口氣提出數個當年：

九十年代初，樓價急升(1990-1994)

當年(嘉湖山莊)升到五千蚊(1997)

當年呢度未有路(1984-87)

當年樓價幾年之間升左一倍(1990-1997)

訪問路人，時間：11/1991

年份是筆者所加，大家可以看到所謂「當年」，是指不同的年份，很有時空交錯的感覺，需要抽絲剝繭，才能看到樓市的真像。

1. 九十年代初，樓價急升／當年樓價幾年之間升左一倍

差餉物業估價署私人住宅指數由1990年第一季的42.8點，升到1994年3月119.4點，用四年多的時間上升了1.79倍。之前的1989年正是某事件的發生，第三季指數報39.2點，就可以了解到，這次升市是事件之後加上1992年某君南巡、全國開放造成，而到1994年的回落，正是由於當年全國宏觀調控。

由此可見樓市的起跌，往往是由於外在因素及事件而引發。

2. 當年(嘉湖山莊)升到五千蚊

嘉湖山莊賣五千，是指1997年推出的第六期美湖居樓花，根據美聯走勢圖，嘉湖二手平均價最高4,481元，最終輾轉下跌到2003年6月1,264元，共下跌了71.8%。最近呎價已回升到4,058元，持有至今尚差9.4%就打成平手。不過，像筆者在1995年以2,011元買入，至今已升了一倍。

所以那個時間入市，才是決定性的。

3. 當年呢度未有路

根據維基百科：

嘉湖山莊第一期樂湖居在1992年入伙，天耀邨在1992年入伙，天瑞邨在1993年入伙，天水圍當年一早就七通一平。那麼，節目所暗示無路都有人爭住買，有點屈機囉！

發展新市鎮，很少是私樓先行，例外如日出康城，都是已經有車路及鐵路才入伙，發展商不是神仙，買樓的小業主亦不是呆子，又怎會有沒有路的樓賣呢？當然，村屋是例外的。

4. 訪問路人，時間：11/1991

該段訪問中，路人甲和路人乙都很睇好後市，似被暗示為盲目睇好。假定她們在當年入市，指數73.2點，結果如何？

「當年」買樓的話，即使在1994年頂位時沒有賣，到1995年最低位出貨，也賺了63%；1997年頂位計，上升了136%，持有到今時今日升幅更達197%。之後多年來的數據，只有由2002年4月至2004年1月指數是低於73.2點，共有22個月。

換言之，出貨點也決定了賺蝕，不過在大體上，只要不是在偏高位入偏低位出，賺住之外，多少都有一點價賺。

只是究竟何謂之高何謂之低，筆者以往都有撰文解讀，老土點講句：由於篇幅關係，有機會再談。