銀行水浸之下　如何考慮按揭計劃
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打自2012年9月13日美國聯儲局宣佈QE3之後，各國爭相仿傚，結果就是國際間熱錢亂竄，體現在香港市場就是港元走強，熱錢流入。由10月19日起金管局重啟匯市干預至今，已經先後16次入市，沽出超過519億港元，銀行體系資金結餘增至2,006.59億元。

過去幾次量化寬鬆時也曾經出現熱錢泊港的情況，令到銀行同業拆息陸續走低，銀行水浸尋求出路，按揭市場自然成為爭奪目標，H按曾於2010年時低至H+0.65%。根據金管局的統計數字，H按最高比率是2011年1月，佔新批按揭貸款的92.2%，其後陸續回落，2012年10月低至4.5%；反而P按比率達93.1%，當中最多是P-3.0-3.25%，佔85.2%；以主流P=5.25%計，實際利率是2.0-2.25%。

金管局沒有公佈H按的分類統計數字，現時銀行一般報出H+2.0%以上，近日有銀行調低H按息率，最低為H+1.7%，部份更將鎖息上限降至看齊P按。以H=0.23%計，H按實際利率為1.93%。P按與H按之間有顯著的息差。

換言之現時使用P按的話，理論上轉為H按便可獲較低的按息，並且可以因為物業升值獲得更多按揭額，例如樓價由300萬升到380萬，以七成按揭計按揭額便由210萬提高到266萬，除了已經供了的本金外，可以獲得額外數十萬的現金，而且不是坊間財仔的「物業二按」為名，實際上是有抵押私人貸款，利息更可低至2.0%以下。不過都要考慮一些局限，如果物業仍然在銀行罰息期之內，提早還款轉按要面對可高達數萬元的罰息。

另一方面金管局對於大額物業按揭亦多次收緊： 1,000萬元或以上物業，最高只可以做五成按揭；600萬至700萬元，貸款額上限降至420萬元，做不到七成按揭。600萬元以下的自住物業，才能申請七按揭。在利率壓力測試下，申請人的貸款供款與入息比率上限，亦由60％降至50％。這些措施都令到實際能獲得的按揭額降低。

由於SSD把新購住宅綁三年，所以資金不會進入住宅市場，工商物業車位之類早在兩年前SSD初次推出時已炒過一轉，本周股市都炒過一轉，顯示部份資金進入了股市，餘下的又會否停在銀行體系令到銀行為求借出資金，而發動按息戰呢？如果有低於H-1.0%的話，將提供另一次低息轉按的機會。