由香港房屋協會發展的第一個置安心項目綠悠雅苑，日前公開發售，開放示範單位及在網上公佈樓書，坊間均集中討論售價、管理費等是否偏高等問題。

由於綠悠雅苑沒有公佈建築面積，因此亦沒有所謂實用率。雖然由2013年1月1日起賣樓要以實用報價，但市場主流資訊仍然是以建築面積計算，比如綠
悠雅苑的管理費是實用面積每呎2.3元，比較附近的屋苑，如青怡花園1.34元、藍澄灣1.4元、灝景灣1.85元，就好像貴一截，不過這些都是以建築面
積報價。若果以實用面積去計算，就得出以下數據：

由是觀之，綠悠雅苑的管理費與盈翠半島差不多，而高於附近其他屋苑，由於戶數只有988伙，遠比其他屋苑為少，卻要像藍澄灣及盈翠半島般，由管理費
分擔會所設施等費用，還要考慮綠悠雅苑兩年後才入伙，到時又要檢討最低工資，相信又要比每小時30元作進一步的提高，到時有機會在入伙一兩年後調整。

筆者認為更需要考慮的是綠悠雅苑的轉售安排，房協表示，買家兩年內可以原價售回房協，五年限售期由入伙簽樓契後開始計算，即買家購買單位後，將鎖至
2020年始可把單位在自由市場上轉售。即是買入之後，由2015-2017年房協保證平手離場，否則要到2020年之後才可把單位在自由市場上轉售，所
以買入綠悠雅苑要有長期持有的心理準備。

另一方面，房協亦秉承以往住宅發售計劃的做法，按照買家出售單位時的巿值，再以購入單位時的折扣率計算，即售價的三成，計算綠悠雅苑補地價金額。換句話說就像居屋自由市場一樣，賺得多就補得多，蝕錢一樣要補地價，再加上要補地價才可以出租單位，從投資的角度就欠缺靈活性。

當然買家亦可以從居住的角度去考慮，以青衣屋苑的分佈，一線位置是港鐵青衣站，二線是青衣碼頭，這兩個地方都是既有交通設施又有商場方便生活起居，更有海景單位。綠悠雅苑位於青怡花園對面，會比美景花園和藍澄灣略勝一籌，而不及前述兩個地方。

平均售價實用面積約6,500元，以市價七折計，即十足市價是9,285元，又與附近屋苑比較：

結論是，如果認為綠悠雅苑「平」，只是平在有折扣，若以十足市價計，其實是去到青衣一線屋苑的價錢。對於長期自用者來說是講得通，但若有心上車後換樓的話，補完地價才賣樓，賺得多就補得多，不如考慮區內的二線或三線私人屋苑。