從分區數據看樓市
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差餉物業估價署公布《香港物業報告2013》初步統計數字(http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/hkpr13/HKPR_2013_chi.pdf)，2012 年私人住宅的單位落成量約為10,150 伙，較2011 年增加7%，2013 年及2014 年預測落成量為13,550伙和15,820伙。

除了顯示未來幾年的供應將會逐步增加外，更有部份報章引述2013年18區的私人住宅落成量，將軍澳和元朗區未來有大量供應。傳媒歷來認為這兩區巨量供應，將打擊區內樓價，然則這種推論是否成立？

政府統計處每年公佈《香港統計年刊》均有列出18區每年的私人住宅落成量，筆者表列2008年以來的數據如下，並將每年供應最多的三個區標示出來：

數據顯示沙田區（含馬鞍山）由2008-2011年均是供應三甲之一，元朗區和西貢區（含將軍澳）則有三年，而從總數計，這三區是2008-2013年供應最多的分區。不過這些區域的樓價表現並不輸於大市，反而長期跑輸大市的黃大仙、葵青及大埔等區，供應反而偏低。

政府統計署上月公佈《2012年按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》(http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?productCode=B1130301)，列出十八區各種數據，結合多年來的報告，得出1996年以來各區人口走勢。

顯示市區大部份分區的人口正在減少當中，尤其是港島各區更加明顯，而新界各區，尤其是元朗區及西貢區人口卻大幅增加，正是住宅供應大增的結果。將樓價作出對比，需求下降的區域反而樓價較強，少供應的地區樓價反而疲弱。那麼又怎樣理解各區樓價不同的表現呢？

居民收入的升降可能更能各映樓價，因為樓價是由支付者來決定，如果一個社區的居民收入增加，就能支持更高的租金和樓價，下圖是各區家庭月入中位數多年來的走勢：

港島的高樓價是得到家庭月入高企的支持，比如中西區及灣仔區十年來收入上升了大約一萬元；油尖旺區十年以前與深水埗區差不多，現在追貼全港水平；而荃灣區和西貢區也大大跑贏附近地區。樓價不是單單看供應量，收入強勢增長的地區，也可以跑贏大市。

另一需要考慮的因素是社區發展又是否同步增加，其中尤以元朗的社區設施，比如學校、商場、醫院、交通基建等，均未能追上人口的增長，元朗市中心現時已經有人滿之患，政府如不加強發展力度，將會影響元朗區未來的居住質素。