大西北vs將軍澳
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上周講述樓價與高收入人口的關係，投資決策，訴諸統計總勝過人云亦云，「炒到大西北，個市就見頂」向來都是某些人抱有的成見，相信到今時今日還是有人這樣想，偏偏市場呈現的卻是相反：屯門樓價遠遠拋離大市。
| 2009年1月 | 2013年5月 | 升幅 | |
| 中原指數 | 57.51 | 118.58 | 106.2% |
| 屯門樓價指數 | 119.76 | 296.07 | 147.2% |
在過去5年，屯門的住戶收入由15,000元上升到18,500元，增幅是23.3%，同期全港數字由17,250元上升到20,700元，增幅是20.0%，比較之下兩者相差不大，但從上期的表列顯示，屯門多個選區收入增幅都是25%以上，同期屯門區人口反而下降了2.9%，顯示部份低收入人口遷出，由高收入人口代替，筆者在2008年舊作中推論是由於西鐵直出九龍，吸引到部份九龍工作人口遷入，至於自由行湧入屯門帶動商業活動，是超出當時想像的範圍。
元朗和西貢（主要是將軍澳）兩區供應量較大，從數據比較，這兩區在過去和未來有何反映？先比較這兩區和屯門的異同。屯門的新供應一向都遠比這兩區少，過去五年人口下降，未來十年也只是單位數字的上升，相反元朗和西貢人口均顯著上升，未來五年元朗人口將增加超過十萬，西貢也將增加六萬，所以屯門樓價的上升是由於質的上升，而元朗和西貢則要再加上考慮量的上升。
| 屯門 | 元朗 | 西貢 | 全港 | ||
| 人口 | 2006年中期人口統計 | 502,035 | 534,192 | 406,442 | 6,864,346 |
| 2011年人口統計 | 487,546 | 578,529 | 436,627 | 7,071,576 | |
| 2006 c.f. 2012 | -2.9% | +8.3% | +7.4% | +3.0% | |
| 2021年人口分布推算 | 528,400 | 689,800 | 507,300 | 7,450,000 | |
| 2012 c.f. 2021 | +9.4% | +18.2% | +15.8% | +5.4% | |
| 住戶每月入息中位數 | 2006年中期人口統計 | $15,000 | $14,810 | $21,000 | $17,250 |
| 2012年按區議會分區劃分的統計資料 | $18,500 | $19,000 | $26,000 | $20,700 | |
| 2006 c.f. 2012 | +23.3% | +28.3% | +23.8% | +20.0% | |
| 住戶每月入息分布(2012) | <$10,000 | 25.7% | 23.9% | 14.9% | 22.7% |
| 10,000-29,999 | 46.6% | 47.8% | 41.2% | 42.3% | |
| >30,000 | 27.7% | 28.3% | 43.9% | 35.0% |
從住戶收入結構看到，西貢的高收入人口比屯門元朗為高，主要是因為西貢的郊區有大量海景村屋及豪宅，元朗則在沿新田公路也有些獨立屋屋苑，反而屯門只是在近年在青山公路沿線開始興建豪宅屋苑，在這方面將軍澳比大西北略勝一籌。
過去五年雖然西貢區整體的收入上升比元朗低，若果從選區收入的分佈和變化，就更能看到兩者之別，元朗只有新田收入中位數超過40,000元，之後的嘉湖和西鐵元朗站一帶已跌到30,000元以下；反觀西貢超過50,000元選區有3個，40,000元的有4個，再看看整體人口數，元朗比西貢多14萬，在比例上西貢區的高收入人口比例亦是遠比元朗為多。若以分區收入的升幅看，西貢亦比元朗有更多的高增長區域。
| 主要物業 | 住戶每月收入中位數 | 五年變動 | 十年變動 | ||||
| 2001年 | 2006年 | 2011年 | |||||
| 元朗區 | $16,000 | $15,000 | $19,000 | +26.7% | +18.8% | ||
| M27 | 錦鏽花園 | 錦綉花園、文苑村、海錦豪園、海錦花園 | $45,000 | $37,000 | $48,670 | +31.5% | +8.2% |
| M22 | 嘉湖北 | 嘉湖山莊(景湖居、麗湖居、美湖居) | $30,000 | $24,000 | $27,200 | +13.3% | -9.3% |
| M06 | 鳳翔 | 朗晴居、雍翠豪園、好順景大廈、好順利大廈、好順意大廈、合益中心、金龍樓、朗怡居、新時代廣場 | $19,000 | $17,000 | $27,000 | +58.8% | +42.1% |
| M25 | 嘉湖南 | 嘉湖山莊(翠湖居、樂湖居、賞湖居)、天麗苑 | $18,000 | $21,955 | $24,200 | +10.2% | +34.4% |
| M26 | 頌栢 | 栢慧豪園、天頌苑(部份) | $18,000 | $15,333 | $24,000 | +56.5% | +33.3% |
| M28 | 新田 | 夏威夷豪園、碧豪苑、首譽、加州花園、翠逸豪園、加州豪園、峰景豪園 | $18,200 | $16,000 | $20,500 | +28.1% | +12.6% |
| M01 | 豐年 | 振華花園3期、朗景臺、禮修村、好順泰大廈、合益廣場、富達廣場、寶城洋樓、紫荊樓1期、青裕臺、怡豐花園 | $16,000 | $15,271 | $20,000 | +31.0% | +25.0% |
| M02 | 水邊 | 華翠豪園、翹翠峰、翠韻華庭、御豪山莊、柏麗豪園、御景園、水邊圍邨、御庭居、藝典居 | $15,850 | $15,000 | $20,000 | +33.3% | +26.2% |
| M05 | 元朗中心 | 鳳庭苑、好順福大廈、鉅發大廈、光華中心、豐裕軒、新元朗中心 | $15,900 | $17,500 | $19,900 | +13.7% | +25.2% |
| 主要物業 | 住戶每月收入中位數 | 五年變動 | 十年變動 | ||||
| 2001年 | 2006年 | 2011年 | |||||
| 西貢區 | $21,000 | $22,500 | $26,000 | +15.6% | +23.8% | ||
| Q07 | 維都 | 都會駅、維景灣畔 | $15,000 | $35,000 | $55,000 | +57.1% | +266.7% |
| Q04 | 坑口東 | 下洋、坑口村、孟公屋、銀線灣、檳榔灣、布袋澳、相思灣、上洋、水邊村、大坑口、大環頭村、香港科技大學、田下灣村 | $31,125 | $34,000 | $50,000 | +47.1% | +60.6% |
| Q24 | 環保 | 清水灣半島、日出康城 | $15,000 | $30,500 | $50,000 | +63.9% | +233.3% |
| Q10 | 澳唐 | 將軍澳中心、唐明苑 | $15,000 | $35,000 | $38,160 | +9.0% | +154.4% |
| Q12 | 南安 | 東港城、新寶城、南豐廣場、安寧花園 | $28,660 | $30,500 | $35,880 | +17.6% | +25.2% |
| Q17 | 運亨 | 新都城1期、都會豪庭、疊翠軒、茵怡花園 | $29,100 | $28,000 | $32,600 | +16.4% | +12.0% |
| Q06 | 寶軍 | 寶盈花園、將軍澳廣場 | $15,000 | $25,000 | $31,040 | +24.2% | +106.9% |
| Q16 | 欣英 | 新都城2期、欣明苑、英明苑 | $25,000 | $26,000 | $30,000 | +15.4% | +20.0% |
| Q13 | 康景 | 富麗花園、康盛花園、景明苑、旭輝臺、怡沁園、慧安園 | $27,625 | $24,100 | $29,100 | +20.7% | +5.3% |
| Q11 | 富君 | 富康花園、君傲灣 | $28,660 | $35,000 | $27,820 | -20.5% | -2.9% |
| Q20 | 富藍 | 富寧花園、蔚藍灣畔、裕明苑 | $23,300 | $24,670 | $27,750 | +12.5% | +19.1% |
那麼未來的樓價走勢又怎樣推測？將軍澳的新增物業集中在將軍澳站以南，以及環保大道兩旁，前者較易吸引高收入人口，尤其是港島區工作人仕，後者則因為大單位供應多，亦可吸引到換樓人仕。元朗的增長點在元朗站、朗屏站及十八鄉路，由於距離港九商業區較遠，尤其是十八鄉路一帶屋苑要駁一程車到港鐵站，吸引力就略遜一籌。
元朗的商業設施發展亦不如將軍澳，元朗大馬路一帶現時人滿人為患，而新時代廣場的商場遲遲未見開幕，局限了商業活動的發展。所以在未來五年內，將軍澳物業的投資價值會略勝一籌。不過再長遠一點，將軍澳的土地將於十年內用盡，餘下的只是鄉郊的零星發展。
大西北要後來居上，就要視乎未來的發展。首先是西鐵元朗站一帶能否成為元朗的新市中心，增加商業活動，尤其是國內遊客的生意對於各區樓價的利好因素有目共睹。其次是屯門站對岸的兩個綜合發展區，能否增加商業元素，以及興建大量大面積單位以吸引高收入人口進駐。而最重要的是政府究竟會否好好規劃洪水橋西鐵站周邊土地，成為大西北的商業中心呢？否則大西北將仍然只是以住宅為主的社區。