大行之野望
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近日有美資證券大行報告認為，本港住宅樓價預期於未來18個月內將調整25%，發展商或會以較二手折讓15-20%的定價推盤。既然是大行報告，當然有羅列數據和推論過程。

第一個理據是租金回報已進入上升周期，當租金回報由目前2.9%的水平每提升0.25%，樓價將有8%潛在跌幅。這裡涉及租金和樓價的互動關係，因為租金回報率是由租金淨收入除以樓價計算出來，算式如下：

租金收入－相關支出 租金回報　＝　───────────── 樓價

11.6萬 e.g. 2.9%　＝　────── 400萬

 

只消將數式調一調，就會得出：

租金收入－相關支出 樓價　＝　───────────── 租金回報

11.6萬 e.g. 400萬　＝　──── 2.9%

 

套用數式，如果租金不變，租金回報率由2.9%上升到3.15%，則樓價會回落到368.25萬，剛好就是下跌8%。然則要樓價下跌25%，假定租金不變，租金回報率就要上升到3.87%，或者是上升0.97個百份點，即是97個點子。

根據差餉物業估價署的最新數據B類單位（430-753呎）的租金回報率正是2.9%，那麼對上一次租金回報到達3.87%是甚麼時候呢？翻查資料是2008年12月，正是金融海嘯的時候，當時B類單位的平均實用呎價是：港島5,412元／呎；九龍4,388元／呎；新界3,271元／呎。

那麼租金回報真的按大行所講上升到3.87%，樓價又會跌幾多呢？

	平均呎價	平均租金	以3.87%回報計 呎價	或然跌幅
港島	11,598	30.0	9,302	-19.8%
九龍	9,800	27.3	8,465	-13.6%
新界	7,152	17.5	5,426	-24.1%

 

大家會發覺，即使同樣的回報率，但是樓價也跌不到以前的水平，主要的原因是租金上升：

平均呎租	B類單位（430-753呎）
	2008年12月	2013年5月	升幅
港島	19.1	30.0	57.1%
九龍	16.1	27.3	69.6%
新界	11.2	17.5	56.3%

 

以當前的政經環境，無論租金水平或者回報率都不會回到以前的水平，因為只有當市民信心薄弱時，才要有足夠的租金回報去吸引市民購買物業，除非發生重大的政經事件，不然租金回報率不會顯著下跌。例如1984年中英草簽協議之前，租金回報有10%，即是以現時港島呎租30元計，樓價只需3,600元！加上低息環境之下，令到持有物業的機會成本維持在低水平，無論伯南克怎樣講退市時間表，息率也不見得會顯著上升。

另外一個變數是租金，租金下跌的確可以拖低樓價，但是在實質供應短缺之下，期望租金顯著回落亦是不設實際的。雖然政府將樓花預售期延長到30個月，2015年落成的物業可以在提早到今年下半年售賣樓花，不過要有實質的供應仍然是要2015年之後，換句話講要租金明顯下降，都是要2015年之後。

至於報告的另一個論點，發展商會否以較二手折讓15-20%的定價推盤？如果當時的客觀條件不出現的話，就難以期望出現相同的現象。不能夠因為以前曾經發生，就推論在未來必定會發生。有說法認為發展商在上半年因為各種原因（比如3D或一手銷售條例）而未能達標，所以要在下半年急起直追，於是就難免要劈價賣樓了。

香港發展商並不是只有出售住宅物業一個業務，他們可以出售非住宅物業，亦可以運用財技把收租物業注入附屬公司甚至房託基金，甚至間接出售旗下的超級市場也可以，根本就不存在要劈價追數的必要性，以下是部份發展近半年的動向：

長實：出售天水圍嘉湖銀座商場

新地：拆售葵涌九龍貿易中心

恆地：出售黃竹坑環匯廣場

信和：出售九龍灣國際交易中心及奧運站柏景灣車位

在沒有財務壓力之下，發展商亦不會因為利潤甚豐而減價，因為現在減價不單只令眼前的利潤受壓，更令到明年後年賣不了好價。大發展商已經大半年沒有高價投地，以免有日真的賣爛價時變成蝕本賣貨，現時減價賣樓的是部份高價投地的中型發展商，不過他們也沒有平貨底去奉陪，何況他們只是將過去不設合市況的定價，拉回去到貨的水平。

最近推出的一手新盤，只要價錢合理，都可以在短期內出售八九成，期望發展商開善堂觀音借富，有點兒守株待兔。