樓市解讀(29):為何樓價長期跑贏薪金│脫苦海

 

坊間時不時就會有人慨嘆:為何薪金的升幅永遠都追不上樓價?回答者多數說是因為2008年金融海嘯之後,進入了「磚本位」或者「樓本位」時代,物業已經成為衡量財富的量度標準。這種解釋也有一定的道理,然而筆者從歷史的教訓,看到另外一個答案。

有報導說過去半年頻錄數十年的物業成交,從而看到期間物業升值的幅度:

西環卑路戶街地舖:54年升值310倍
北角珊瑚閣住宅連車位:45年升值143倍
北角賽西湖大廈住宅:39年升值48倍
鰂魚涌南豐新邨住宅:42年升值60倍
元朗錦綉花園獨立屋:39年升值68倍

那麼同期的薪金升幅有多少呢?雖然政府也有相關的統計,但筆者舉個發生在身邊的實例:1968年一般教師薪金是港幣700元;現時學科主任大約是60,000元,包括升職和年資因素這五十年間薪金上升了85倍;同一時期,西九龍某個洋樓單位,由一手價2萬元升到380萬元,包括折舊因素在內上升了190倍。以上數據是真人真事。

一個人升了職加了年資,還不及一個要折舊的單位,相信又會有人認為是「地產霸權」的原因。在筆者眼中,卻是反映到人力生產力的升幅,遠遠不及同期土地衍生的生產力。例如尖沙咀前新世界中心,原本是藍煙囪貨倉碼頭,後來發展為新世界中心,近年再發展為綜合性商業大樓,同一幅土地,幾十年前衍生的商業價值大幅上升,樓價上升只是其結果,經濟學上稱為「經濟地租」(Economic Rent)。

過去半個世紀是人類歷史上都市化最快的一段時間,特別是亞太地區,很多小城鎮變成大都會,大灣區內就有深圳和珠海,而澳門在十多年來的蛻變式發展亦是有目共睹,其間澳門的樓價上升超過十倍。同樣的事情,不會在同一個地方再發生多一次,但係會在地球的另一個角落重演。筆者看到大灣區特別是廣東西岸,將會有新的城市崛起。

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