一般人睇樓，睇得大的就睇區份，睇得細的就只睇單位，比如窗外的景色、夠唔夠實用，擺位好唔好用之類。其實在呢兩個層次之間，仲有一樣好多時都會被忽略，就係屋苑級數。

這裏所謂的級數，並不是講上車、中產、豪宅，而係關於屋苑的規模，即是單幢、屋苑、小區。國內許多人用「小區」一詞，來代替香港常用的「屋苑」。

但事實上香港絕大多數的屋苑都未去到小區的級數，只有數個戶數超過一萬，比如太古城、美孚、第一城、嘉湖和未來的康城，區議員都有幾個，才可以稱得上是小區。這個級數的屋苑除了可以有自己的商場、學校、社區設施，甚至連港鐵站都有，不說可知配套齊全，而且往往成為區內龍頭。

次一級的是數千個單位的大型屋苑，配套亦可以和區內分享，要養個大型會所，亦沒有財政困難，這個級別，是最多人想住的。當然，1,000-2,999個單位的，也算得上是中型的屋苑，有數座大廈，會所怎樣細小，起碼都可以有個泳池。

而本文重點，是未來數年新供應的主流：單幢樓，或者只有兩三幢的項目。因為現時香港的大面積地盤已買少見少，未來多數的新項目都是只有1-3座，單位只有數十至一兩百，就會出現一些意想不到的問題。

首先是管理費的問題，比如一個有200戶單幢的屋苑，假定每戶管理費是$1,500，則管理費每月的收入就是30萬，而除非有其他的收入，屋苑運作的費用就全部由這裏支出。例如請一名兩更制的保安員，月薪大約是萬多元，一個門口要請兩個（早晚更），大門加座頭就接近5萬元。清潔就算外判都要有人做，一名清潔工人月薪九千多，請三個接近3萬，還有會所及管理處的職員呢？如果會所有救生員，隨時又要出多一兩萬人工，一個月單是人工支出隨時要十幾萬，佔總開支幾成。

這樣就解釋了何以近年的新盤，都是管理費偏貴，而一些細小的單幢屋苑，甚至連泳池也沒有，最典型的例子是深水埗站，同是信和，海峰還可以有泳池，但御匯只有一個極細小的會所，因為前者有173戶，而後者只有96戶。

大家可以想一想：即使有200戶，每戶的管理開支已經那麼高，而現時推出的一些項目，只有數十個單位，即使交高昂的管理費，會所等公用設施所能享用的已經少得多。而租客交同樣的租金，管理費由業主支付，但享用的設施卻又那麼少，長遠來說會影響租務和升值潛力。