很多人認為，市區樓價比新界表現較強，不過在大升市，新界樓卻比市區樓升得快，何解？最明顯的例子就是屯門，在大跌市時比大市跌得多，在升市時比大市升得多。

首先要明白，所謂「新界」有兩個不同的定義，如果根據《北京條約》，九龍的定義是界限街以南；以北的根據《展拓香港界址專條》才是新界，即是深水埗、九龍塘、黃大仙和觀塘，都是在新界的範圍，又或者稱為「新九龍」。

當然，現在所謂的市區和新界，分別是指港九的九個區，和新界的九個區。不過在南區都有些郊野的地方，為免在討論的過程因為名詞定義不同而爭拗，筆者會用「市區」和「郊區」兩個字。

嚴格來說，市區僅指維港兩岸的已發展地帶，所以南區其實是郊區而不是市區，至於將軍澳被有些地產代理當作市區，那麼西貢算不算是市區？葵涌算不算是市區，這些只會令到市場訊息混亂。

所以市區僅指：中西、灣仔、東區、油尖旺、深水埗、九龍城、黃大仙、觀塘

這些市區與郊區最大的分別，可以列舉很多，不過筆者認為真正決定性的只有兩個：商業活動和交通。

市區是就業職位較多，所以由郊區到市區工作的，遠遠多於由市區到郊區工作，以下是根據2011年人口普查數據計算：

可以看到，市區到郊區工作的只有13%，相反在郊區到市區工作的高達41%，尤其是沙田和西貢兩區，分別更高達47%和60%。結果就引伸出第二個因素：交通。

相信無人會反對，市區比郊區交通方便，甚至連「市區之中的郊區」──南區，即使未來有了港鐵，大部份地方交通仍然極之不便。

反映在價格上，市區樓價因為有商業活動和交通方便兩樣支持住，所以在跌市時跌極都有個譜，好像現時市區新盤開到天價都有人搶，但郊區盤就低價都走唔晒。

結果，市區樓就宜長期持有保值，郊區樓就宜低買高賣。現時有郊區樓賣市區呎價，將會製造另一次財富轉移。