近期樓市交投兩極化，一方面部份新盤被人排隊搶購，另一方面十大屋苑一個星期，居然只有數宗成交。至於成交價的報導也很混亂，一時說大劈價，一時又說不是。筆者也收到一些在年初賣了樓的朋友，他們關注究竟是等待樓價插水才入市，還是現在就去買？

筆者看到網上很多言論，將樓價上升歸咎於炒家興風作浪，或者是國內人仕買貴了香港的樓價。客觀地看事情，除了數據之外，也要看現實環境。打自有了SSD之後，持有物業三年才得以免稅，而這個稅是從價稅，不論賺蝕都要按售價徵收，試問持貨三年又算不算是炒樓？BSD和DSD則分別是針對非本地居民和有限公司持有物業，以及持有多於一個物業的人來徵收，又試問誰人買貴了香港的物業？ 換句話說，即使是自用，也要持有三年物業才得以免稅，所以現時買入物業，要考慮的並不是樓價的短期波動，而是三年以上的樓價變動。可是即使是差餉物業估價署的樓價數據，最遠的也只是1982年，那怎辦？

http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls

大家知道恆基地產主席人稱四叔李兆基先生是地產界聞人，不過就較少人留意有一本書叫《李兆基博士傳記》，所以，不是有很多人知道，原來這本書的附錄有由1965開始的樓價紀錄：

筆者就將這些紀錄與現在的樓價資料駁起來，以港島住宅為例，得出下圖：

為了將升幅「平面化」筆者以半對數表(semi log graph)來表達，比如由$100升到$1,000，跟由$1,000升到$10,000是完全一樣的。這樣，大家就可以看到，香港樓價的大歷史：

1. 自1967年暴動之後，樓價狂升，即使大鑊到1973年股災或者石油危機也停不了，只要買，不出三年就賺錢

2. 1980年取消抵壘政策，代之以即捕即解，以及單程證制度，再加上中英談判，樓價進下下跌及徘徊期

3. 1987年股災之後，樓價由1988年開始又再連續上升，即使數十萬人賣樓攜款移民潮也阻止不了

4. 1997年回歸之後，亞洲金融風暴，樓價轉而連跌多年，直至2003年沙士後以及自由行

5. 目前的大升市，已持續了十年，其間即使金融海嘯也阻不了升勢

這，有甚麼啟示？

第一，自戰後以來，香港人口以每年100萬增長，直到1980年後才停止人口的大量流入，現時的入境政策不變的話，單是人口增長已不能推動樓價

第二，最影響樓價長期表現的，並不是股市，或者利率，而是香港的實體經濟活動，要有明顯的跌勢，一定是香港的實體經濟出現問題，否則樓價跌一年半載，就會繼續回升。

第三，樓價很少出現牛皮市或者上落市，如果以三年為單位，在多數的情況下都很少打回原形，當升勢或跌勢出現時，並不是一兩年可以回頭。

所以，要回答現在是否入市時機，並不是看股市或利率，而是香港實體經濟會不會在三年內出現問題。當然，大家都沒有水晶球，沒有人可以說了算，但筆者看到的是，本地的旅遊和消費業的收縮已有迹可尋，以往人山人海的名錶店和珠寶店已開始冷卻，一個由量變到質變的過程，看似進行之中。

而筆者亦要指出的是，現在絕對不是周期低位，甚至連中性的估值也不是，而是樓價早已偏高，大家只是等待壓垮駱駝的最後一根稻草而矣！就有如在20倍P/E去買股票，以長年的P/E大約12倍計，只不過是坐和望輸，而且不要忘記：現在買樓要綁三年。