早排九龍西兩個樓盤一同銷售，反應也不俗；可是本周兩個港島的單幢新盤，卻落得慘淡收場。定價偏高固然係問題的主因，但筆者反而會問：港島樓是不是值得如此溢價？

坊間一向認為，港島樓由於供應所限，又近中環，跑贏大市理所當然喇！筆者早在2008年已為文，表示從過去的數據顯示，真正跑贏大市的地域，是九龍而不是港島。事隔五年，讓我們再檢視多一次。

承上文有關樓價的大歷史，只是用港島樓做數據，現在把港島、九龍、新界的差餉物業估價署平均呎價放在一起如下圖：

大家可能價覺得：由1980年至今，港島樓價都跑贏喎！九龍也只是緊貼新界，只是2004年開始跑贏新界，從來沒有超越港島……此言差矣！

筆者將平均樓價指數化，先將1997年樓價定為100點，得出下圖；比如在1997年時買入港島物業，到今日已升至153點，即使摸頂也有53%的升幅；新界樓也已經到了家鄉，比1997年時剛好升了30%；不過九龍就技壓群雄，平均樓價已升到191點，即是比1997年再升多接近一倍！

再將100點定在2003年，同樣地，九龍樓價上升到474點，跑贏港島的417點和新界的364點。換句話說，在2003年時買入200萬的樓宇，九龍樓已升到948萬，港島樓只升到834萬，新界樓更只有728萬。

然則大家也不要忽略，由1997-2003年的大跌市，港島樓下跌了63.3%，僅次於新界樓的64.4%，同期九龍樓只是下跌了59.6%，不要少看那4%左右的差別，200萬樓已經相差8萬！

五年前的文章，已引述在下，當時的論點至今仍然有效：

1. 港島區在缺乏大量新供應之下 ，整體樓齡開始老化

2.香港的經濟重心北移，結果帶動了附近的地價以至樓價

現時我們要考慮的是，這個趨勢究竟是持續下去，還是有所改變？以5-10年為限，九龍東的商業發展仍然繼續，九龍西的高鐵效應仍在，暫時看不到改變的勢頭。

不過，以20-30為限，連九龍的土地也開發殆盡，就會開始出樓齡老化的問題；另外，經濟重心繼續北移，會不會在新界甚至深圳出現新的產業中心呢？不要忘記，現在離2047年，只有34年！