最近南豐集團推出東涌新盤昇薈，首批折實呎價7,672，被稱為「平絕全城」，甚至比元朗盤更低。就以美聯物業數據看，東涌平均實用呎價是8,795元，而最接近昇薈的映灣園是8,385元，可見是負溢價推盤。

若以面價看，是9,686元，就比映灣園貴15%，即所謂平絕全城，是由於發展商的優惠所致。那麼可以客觀地了解到新盤也可以有優勢，就是發展商能夠給出優惠條件，而二手市場卻沒有，尤其對於一些彈藥不足的人來說，甚至可以透過發展商提供的二按，用比三成少的首期就可以買樓。

昇薈所處的位置，在區內也是比較偏遠，大家可以看到附圖，基本是甚麼也沒有，而最接近的映灣園，也要轉邨巴才能到達港鐵站，折價定得比二手低其實是反映這種局限性。

參考樓書提供的規劃圖，昇薈以西是新鴻基的住宅地盤，以東是公屋地盤，而且臨海的部份較少，只有少數的單位有海景。但話返轉頭，政府正在諮詢在東涌填海，海景最終都會不保，而向山的坐向反而避開了未來數年甚至十多年大興土木的滋擾，亦可謂是除笨有精。

以往，東涌是被視為墮角的區域，不過近年宣佈各種基建，包括港珠澳大橋，和屯門到赤鱲角的海底隧道，都能刺激到東涌的樓價。比較2003年的樓價走勢，映灣園的樓價遠比大市為弱，至今已跑輸了57%。

不過如果將比較的年份推遲到2010年，映灣園反而比整體樓市跑贏大約30%。最大的啟示是：如果基建只是停留在規劃階段，是不會反映在樓價上，反而當項目動工後，人們意識到社區改善的前景，才會令樓價節節領先。

所以，偷步入市往往會浪費很多時間，比如政府正諮詢進一步擴展東涌，計劃多多，又想增加東涌西站和東涌東站，而昇薈正好受惠於東涌東站的建設。不過，由於計劃尚在諮詢階段，相信十年後都未必能夠落成，所以東涌最受惠的屋苑，應該是偏向現時東涌站的一帶。

由此而推論，即使2015年東涌多項基建完成，最受惠的應該是東堤海堤或藍天，而未必會是映灣園和昇薈，更加之現時民間對於任何發展計劃都諸多意見，時機上就未必理想。

當然，如果認為現狀和價格可以接受，也可以去考慮，不過就不應對樓價有太高的期望。