市場上經常流行說：「豪宅跑贏大市」、「細價樓追落後」、 「港島區樓價硬淨」之類，但是這些論點有沒有數據上的理據呢 ？還只是人云亦云呢？
香港的股票指數有按行業分類，例如恆生指數有金融、公用、地產 、工商分類指數，地產的指數卻沒有那樣精細。美聯樓價指數沒有公佈 成份屋村，中原城市指數有公佈成份屋村，但是以各種較大型的屋村為 主，沒有居屋，亦沒有如加州花園、康樂園等獨立屋，更沒有村屋 ，所以只能說是代表部份私人屋村的樓價。筆者想到用 「差餉物業估價署」的「私人住宅各區單位平均售價」來推算 ，因為資料分類較精細。以下是市場主流的B類單位：面積40-69.9平方米（約430-753平方呎)
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B類單位 |
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面積40-69.9平方米（約430-753平方呎) |
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港島 |
九龍 |
新界 |
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1993年1月 |
$3,985 |
$3,128 |
$3,150 |
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1997年7月 |
$7,942 |
$5,820 |
$5,889 |
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升幅 |
99.3% |
86.1% |
86.9% |
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| 1997年7月 |
$7,942 |
$5,820 |
$5,889 |
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2003年7月 |
$2,682 |
$1,939 |
$1,909 |
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跌幅 |
-66.2% |
-66.7% |
-67.6% |
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| 2003年7月 |
$2,682 |
$1,939 |
$1,909 |
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2007年12月 |
$6,683 |
$5,299 |
$3,492 |
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升幅 |
149.2% |
173.3% |
82.9% |
為甚麼九龍區住宅平均售價可以在升幅上超越港島區那麼多呢 ？筆者想到兩個原因，其一是港島區在缺乏大量新供應之下 ，整體樓齡開始老化，即如太古城這種優質的海景港鐵沿線大型屋村 ，也難以開價過萬；可是新開售的九龍區物業，如一號銀海 、曼克頓山、海濱南岸等，輕易便開價過萬。
第二個原因是香港的經濟重心北移，比如傳統商業區如中上環、灣仔 、銅鑼灣、側魚涌、尖沙咀等，擴散到佐敦、旺角、觀塘、九龍灣等 ，以至被譽為「新中環」的九龍站，結果帶動了附近的地價以至樓價。
筆者覺得這種此消彼長的趨勢將越來越明顯，現時中環商業甲級寫字樓 呎租超過$150，而九龍站最新招租的環球貿易中心(ICC)呎價僅$35-45，遲早將帶動更多中環區的高增值行業移到九龍站，結果將會是帶起九 龍區的地價及樓價。
如果綜合面積與地區兩個因素，理論上九龍區的大單位過去跑贏大市 ，其他因素不變的話趨勢將繼續。追落後也許可以滿足人們「鋤強扶弱」或者「執平貨」的心態 ，可是一如股票強者越強弱者越弱，「炒落後」只有越炒越落後 。從搏取升值的角度，選擇那類住宅，答案很明顯。
脫兄
我讚同你對現在樓市的觀點，從來項客觀數據都指出現在樓市還屬健康
那麼請教一下
假如美國經濟步入長期(多於2-3年)的衰退，會否對樓市帶來影響呢？
[版主回覆03/01/2008 13:18:00]大約八十年代，美國經濟的確對香港經濟有重大影響，但自從九十年代工廠北移，香港對貿易依賴日減，直到今時今日，連珠三角的廠商都搬走埋，美國只在金融方面影響香港。一如英國經濟不能直接影響香港，以現時計與其看美國，不如看中國經濟。
美國經濟會不會影響中國而間接影響香港呢？我的看法是中國是屬於大陸經濟，對美貿易佔中國整體經濟比重很少，只要中國企業要集資，香港的金融地位不墜，香港整體經濟包括樓市在內都應無問題。
市面上流傳一種謬誤，認為股市走在經濟之前九個月，地產股跌必導致樓市下跌。我認為作出這些聲稱的人，要提出統計上的理據，不然只是吹水唔抹咀。以本篇為例，其實有另外一個部份以數據證明樓宇越大越能跑贏大市，細樓只會越來越落後，全篇將會在新作刊出。
我認為樓宇供求才是樓價的基本因素，地產股下跌只是反映部份地產公司土地儲蓄不足，或是有心人踩低入貨，大家可以看看多地的地產股股價，由高位回落即將完成量度跌幅，基本因素將會像主人帶狗那樣推高樓市及地產股。
補充 : 據 「差餉物業估價署」的「技術附註」定義 : 脫苦海君所用的「面積」是指「實用面積」。政府不計窗台和露台面積。另，一手樓成交也不被統計： http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/statistics/15_technotes.pdf …「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積，包括露台及外廊，但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時，是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。 … 計算平均售價時，本署會分析經過審查以釐定印花稅的樓宇交易資料。惟下列類別樓宇交易並不會用作分析：不被接納用作釐定印花稅的樓宇買賣、涉及不同類別物業的買賣、未獲評估差餉的樓宇、並非交吉出售的住宅樓宇，以及住宅樓宇的首次買賣。買賣日期以簽署買賣合約的日期為準，一般是在達成臨時協議後 2 至 3 周。
[版主回覆03/01/2008 22:25:00]謝謝補充，只要資料由始至終採用同一定義及標準，便不會影響縱向比較(logitudinal comparison)所反映的趨勢。
本來使用更長的資料更佳，但1992年之前分類為港島、九龍、新九龍、新界，但九龍的資料無法銜接。