祥益文庫:娥六招下的真跌及假調整!│祥益地產汪敦敬

有人以為大好友就應該捍衛樓價升而唱好,或有人認為地產代理言論都是想造就生意!其實我撰文只是想反映市場,尤其是政府在出招之後,我雖對樓價中長期向好的觀點無改變,也應就政府出招為短期市場預算作一些修改,我始終是多人信任的評論員,責任上應對風險作更細緻描寫的,我想報告一下林鄭出招後我在前線(屯門及天水圍)看到的,首先買賣成交量大約減少了3成,而出招之後的破頂成交也由許多時的每日一至兩宗,變成過去幾日的零破頂,議價幅度已有一半是2至4%,15%是多過4%,而成交的減價幅度,私樓市場由出招前的1.04%增加到1.42%、居屋自由價市場由1.32%增加到2.31%及居屋第二市場由0.15%增加到3.11%,可以說是初步成立了「龍市二期」的微調起步勢態。

數據顯示調整以居屋最大!但我認為除非政府再出招,否則現在看到的跌幅只是「假跌」!因為政府的出招並不能產生足夠的量去改善龐大的需求,而「彩池增大」只會令抽籤的人更多,始終是一場輸多贏少的等待遊戲,但等待成本和風險也極重,在明年二月揀樓前這段時間會積累更多購買力下人們也日漸甦醒,政府只成功製造了一個「居屋Halloween」(負面情緒引起的調整),反而樓花方面,在後市就有機會出現真正的下跌壓力,因為銷售量已經遠超出市場成交量,前文我已說空置稅只是針對發展商的樓花辣招部分,結果「娥六招」一出就是兩招,劍指的其實是未推出的滯後推出單位,很多人忽略了在梁振英時代其實已經將一手潛在供應量由65000伙增加到98000伙!當時增加的供應未能產生作用正是因為建屋滯後,這些滯後的供應量筆者深信現在有數萬之多,遠遠高出一年的可銷售單位,令到林鄭特首不單只是有條件將私營房屋的樓調動為公營房屋,更有底氣向發展商出招打造一次一手樓的調整期,不過能否如此還看政府的決心,這點筆者其實是不能肯定的。

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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