祥益文庫:財富效應與無名氏效應│祥益地產汪敦敬

我在2006年開始發表「錢罌效應」,認為香港人在98年亞洲金融風暴之後普遍都存在置業恐懼,令成交買賣不活躍,造成供滿樓的人將愈來愈多,這個供樓運動製造了今天的財富效應(因供滿樓及資產升值而引起的強橫購買力)!現在香港170萬個可售住宅單位裡面,約有110-120萬個已經供滿樓,當這個強橫購買力遇上香港人長期沒有造地的共識,令到樓市辣招由短期限制成交量變為長期限制成交,當成交量少過這約110萬個供滿樓的單位正常轉流率的時候,我們房地產市場就成為一個固若金湯的樓市,也即是說無論打工仔供不供得起,樓市都足以自我鞏固!

但是,人們都不繼續爭取共識取土地,於是打工仔買不起樓之後,就會愈來愈多人進入租務市場,成為了樓市的最大支持力,有部分就去買納米單位,於是成本及銷售呎價都更貴的納米樓又帶動了樓價向上,剛剛聽到立法會有人建議限制發展商不可把單位間得更細一些,我聽了之後發覺幾好笑,普遍立法會議員又反對開發土地,又不可間細,這樣那些人住去哪裡?

的確,納米單位正在消耗了不少房產供應去做一些中轉性的房屋,這些細單位亦會製造了下一波的樓市高潮,即三房單位在未來將因供應不足成為市場驕子!

多年以來,我們不單只是聚積了供滿樓的財富效應,而且我們還壓縮了購買力不讓它們浮出市場,看公屋搬出的轉流率只有1%!公屋的富戶制度,令每年約2%的轉流率即過萬的需求隱藏在原本不屬於他們安居的公屋,未來還要面對這深藏多年的深水炸彈!

除財富效應之外,市場還有「無名氏效應」,即是已經用了首次身份去豁免辣招稅,已經無名去買樓的人士,這班人士因為有投資需要,不少會進入一些冷門的投資項目了!之前旺市都會有人買一些劏商場損手,今次旺市不知道他們又會墮入甚麼陷阱呢?政府應該小心留意!

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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