我的朋友阿發說，自上期刊出其網誌後，人流即時直線上升，筆者亦收到一些朋友問區域商業重心與樓價的關係，例如將軍澳及沙田馬鞍山等，證明人們對於大惑不解的市場現象，具有很大的興趣。
有跟開本欄的讀者當知，筆者專挑傳統智慧的弱點來批，並非標奇立異，而是市場上人云亦云，美其名曰傳統智慧，實則只是拾人牙慧，往往無法解釋而啞口無言。這種先有結論後找證據的「演繹法」已經不合時宜，面對不斷變化的市場現象，不如用先找現象再尋原因「歸納法」來得實際。
最近一個「神奇」的市場現象，是華置灣仔YORK PLACE呎價$11,000起，已經有人留定票，可是泛海香港仔南灣御園呎價$9,500卻旺丁不旺財，開單甚慢。兩個樓盤均是港島盤，居住環境似乎更佳的南區香港仔，居然不敵人聲嘈雜的灣仔？
答案可以用「區域商業重心」來解釋，南灣御園離香港仔繁榮之地香港仔中心的確只是一街之隔，但YORK PLACE樓下就是電車路，無論到金鐘商業區或銅鑼灣購物區均極之近便。大家同是「區域商業重心」附近，但「香港仔的重心」又如何與「香港島的重心」比併？當然，南灣御園幾乎戶戶「山」景亦有其影響，但YORK PLACE被舊樓圍著，亦好不了多少。
有一點不得不提是發展商的售樓策略，比如早前華置旺角MOD595開售第一浸後便出現滯銷情況，不單止越賣越貴的算盤打不嚮，更要原價加優惠散貨。歸根結底，單幢樓只有一百幾十個單位，發展商有決心便可以用閃電方式高價散貨，拖長時間令到買家有所猶豫反為不妙。典型例子是當年新地發售九龍城獅子石道一號，定價比同期西九龍大型屋村新盤更貴，一天之內清貨！同期區內樓盤如成龍居、學林軒等，前者出動電視廣告促銷，結果變為長慢拖。
新地現時有兩個單幢項目將會開售，分別是長沙灣的豐盛居及大角咀的柏豐２８，早前吹風豐盛居意向價是$7000-$9000，頂層複式過萬，即時引起市場嘩然。一日未售一日未知定價及市場反應，筆者對之作出事前評估，附近樓盤呎價如下：
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樓盤 |
樓齡 |
呎價 |
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曼克頓山 |
2 |
7358 |
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郝德傑山 |
4 |
6839 |
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ONE NEW YORK |
1 |
6354 |
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宇晴軒 |
3 |
5391 |
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泓景臺 |
4 |
5092 |
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碧海藍天 |
5 |
4980 |
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昇悅居 |
5 |
4866 |
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爾登豪庭 |
7 |
4517 |
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爾登華庭 |
8 |
4264 |
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長盛豪苑 |
9 |
3795 |
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美居中心 |
22 |
3323 |
分析御龍山定價時，筆者計算出十年樓齡差距達62-64%。即大約每年折舊4%左右。就以區內單幢長盛豪苑推算，相似條件的新樓大約可定價$6300；如以所謂「畢架山山腳」盤（發展商如是說）如爾登豪庭計算定價是$6,600；如參考曼克頓山現價可定價在$8,000。
當買家冷靜下來時，豐盛居是單幢樓，而不是畢架山山腳或大型屋苑，用$7,000去賣或者無問題，叫價至$9,000甚至過萬便有一定的難度。以豐盛居166伙計，相信新地會重施故技，用閃電戰方式以$7,000呎左右推售次級單位開始，然後用即日加價方式越賣越貴推售，務求以最短時間一Ｑ清袋。畢竟對手信和除ONE NEW YORK外，在區內有三個地盤待售，「長慢拖」並無著數。
P.S. 留意樓齡達22年的新地樓美居中心呎價仍有三千多，此價格已很接近地價。