承接上期，筆者展示樓價與名義利率(nominal rate)沒有明顯關係，今次筆者加入通脹率作考慮，即是扣除貨幣購買力隨時間而流失的因素，將會得出實質樓價及實質利率的比較：

v     通脹率由1981年落到1985年，期間樓價實質下跌了50%，通脹與樓價同步下跌。

v     通脹率由1986年開始回升至1990年，期間樓價升100%，通脹與樓價同步上升。

v     樓價由1990年繼續上升70%到1994年，期間通脹由13%下跌到7%，通脹跌樓價上升。

v     樓價由1994至1995年下跌30%，期間通脹在10%徘徊，通脹不變樓價下跌。

v     樓價由1995至1997年上升50%，期間通脹由10%下跌到5%，通脹下跌樓價上升。

v     樓價由1997至2003年下跌65%，期間通脹由5%下跌到-7%在負數（通縮）徘徊，通脹與樓價同步下跌。

v     樓價由2003至2007年上升65%，期間通脹由-3%上升到4%，通脹與樓價同步上升。

我們再看實質「正利率」與「負利率」對樓市的影響，儲蓄利率在多數時間均是負數，只有1984年及1997至2003是正數，前者是樓市低位，後者是樓價大跌；最優惠利率在多數時間均是正數，只有1988年及1990至1995年是負利率，前者是樓價上升途中，後者是由低至高再下跌的一個循環。

讀者們可能看到一頭霧水，樓價似乎並不受限於某一因素。有時同步，有時反方向，甚至利率的正與負，亦不一定指導樓市的方向。利率或通脹只是影響樓價的眾多因素之一，而且並不是主要因素，無法在數據上反映出來，但又很難完全否定他們對樓價的影響。

將之放入目前的樓市，利率應該見了底，待下半年調頭回升，事實上世界各國很多已經調高利率來壓制通脹，香港基於聯繫匯率要跟美國，低息環境持續的時間相信遠比市場人士預期為長。通脹穩步推升亦是市場的預期，但細心分析，今次通脹並非如廿年前濫發貨幣造成，亦非信貸過份寬鬆，而是生產成本及物質供應緊張導致，建樓成本均因而上升。

筆者多次提及，經濟分析如股市、樓市等，受著眾多因素影響，坊間一些快餐式分析，只以一兩個因素來企圖解釋全部，不單是以偏蓋全，甚至是輕重不分。筆者認為目前的「主旋律」是樓宇供求及估值水平。2008-2009年將會渡過樓宇供應的瓶頸，之後會由每年一萬個單位升回大約一萬五千個單位；樓宇的需求壯旺反映在租盤少及租金高據不下；兩者好淡參半。

關於估值水平的重要性，無論股市或樓市場不得到足夠的重視，例如中國經濟增長強勁，美國受著次按及樓市崩圍的打擊，為甚麼美國杜指或標普只下跌約20%，而滬深300指數卻下跌50%以上？甚至財經新聞界的教父為解釋這個問題，拋出一大堆理由，亦未能令人信服。筆者在一篇2008年6月的報導看到：

http://financenews.sina.com/sinacn/000-000-107-000/2008-06-16/20232041697.shtml 

「標普500的最新市盈率為22.06倍，而昨日滬深300(2908.627)的市盈率為22.25倍。」

由是觀之，美國股市去年10月最高峰時市盈率約27倍，而中國股市是42倍以上。套用在樓市便很殘忍：超高價出售的一手豪宅盤一如中國股市，一眾二手盤一如美國股市，當兩者要接軌時有甚麼結果？以下是差餉物業估價署2008年5月的數據：