在筆者清還上期「樓價表現與成交量的關係」稿債之前，對於某些市場雜音實在不吐不快。最近一年來傳媒多了樓市的評論文章，除了一般由業內人仕執筆以至像筆者這類門外漢撰寫之外，連太太的「受歡迎女性雜誌」也闢一欄講述樓市，可見市場對相關資訊求之若渴。筆者也從中吸收不小市場資料，以至行業內的趣聞逸事。
可是某些言論只為表達一己個人的觀點而欠缺實質的理據，卻居然能推論出「數字化」的結論，或僅以市場上一小撮合用的材料將之放大來迎合己意。比如說「股市走在樓市前六至九個月」，筆者便曾於2008年4月12日於本欄為文反駁，過去的數據已否定了該論調，不贅。另一種言論是為樓市「估波膽」，最近有人開出盤口是下跌三成，理據是以股價推測樓市是可信的，筆者在網誌為文反駁，又不冗。筆者的感想是沒有足夠的資料卻作出數據上的推測，語不驚人誓不休而矣！
對於樓價表現與成交量的關係，筆者製作了附圖，筆者棄用成交金額而使用合約宗數，是由於樓價上升成交金額也會跟著上升，用合約宗數便反映到樓市參與者的多寡。同時選用更具代表性的差餉物業估價署的私人住宅售價指數。筆者總結過去的數據有以下特徵：
- 一手成交從來不是樓市的主角，只有2002年9月曾出現一手多過二手，而長時間的一手平均比重是21.6%，二手是78.4%
- 二手成交按月計的波幅向來均是很大的，2005年4月13,206宗可以一下子跌到12月的4,223宗，跌淨31.9%；2007年11月13,186宗創回歸後新高，最低曾跌到2008年3月的7,151宗，大約跌了一半，之後略為回升
- 私人住宅售價指數即使在成交大跌下，亦不會相似幅度的下跌，甚至可以逆向上升，由2005年4月95.4點下跌到2005年11月的90.1點，只下跌了5.6%；而由2007年11月113.3點，到2008年3月反升至126.1點，即如今日樓市大吹淡風，指數仍有125.1點
長話短說，用成交量作為測市的指標，並無重大意義，再看每次成交量谷底時，偏偏往往是升市的前奏。套用股市的規律，大市見頂時很多平時不買股票的人也會出來入市，哄搶一輪後大市便調頭下跌；到股市像目前只得數百億成交時，即使未必一定長期見底，但估值大為降低卻是鐵一般的事實。
對於經紀來說，收入是與成交掛勾，樓價上升或下跌對其沒有直接關連；對於業主來說，成交的意義不大，反而著重樓價。即如筆者兒時經常聽到螞蟻與蟋蟀故事，前者默默耕耘迎接寒冬，後者只是不斷叫嚷而沒有積穀防飢，樓市成交大幅萎縮，蟋蟀的冬季是也！
擺事實講道理!真係分析得好!
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[版主回覆08/02/2008 22:31:00]這是我選擇了的封面：
希望快一點出街
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You have to write more good books about propert analysis. Just so few good books about property analysis in HK.
期待你的新書 封面的草屋幾靚喎
[版主回覆08/03/2008 20:21:00]還有一個版本是高樓大廈的，但大家的dream house應該是綠色屋仔吧！
看脫兄的圖, 見05尾明顯是一個成交下跌的時期
手痕click下05年尾06年頭的昔日蘋果, 看看地產版,
似乎當時並無成交跌->樓價將會跌的言論….多數都只是輕輕的帶過說是一個調整……..市場情緒並不如現在般差
[版主回覆08/03/2008 20:11:00]如果樓價要跌，賣方應該即時劈價走價，劈到有人還價為止，咁咪唔會無成交囉！成交量低，是買賣雙方談不壟，究竟是買方還是賣方佔上風，亦未可知，未來樓價會告訴我們。
究竟又是否因為經紀太多唔夠單而要裁員呢？以下是地監局的數字：
地產代理牌照數字 99年1月個人牌照數目：15771 公司牌照數目：510 99年12月個人牌照數目：21015 公司牌照數目：1418 00年12月個人牌照數目：17499 公司牌照數目：1217 01年12月個人牌照數目：16125 公司牌照數目：1071 02年12月個人牌照數目：16745 公司牌照數目：992 03年12月個人牌照數目：15453 公司牌照數目：980 04年12月個人牌照數目：18675 公司牌照數目：1059 05年12月個人牌照數目：21884 公司牌照數目：1217 06年12月個人牌照數目：21336 公司牌照數目：1354 07年12月個人牌照數目：21770 公司牌照數目：1484 08年6月個人牌照數目：22865 公司牌照數目：1591 資料來源：地監局
現在經紀人數，與06年尾比較多出10%也沒有，與05年尾比多出5%，為甚麼當時又未見血呢？還是當年的經紀可以轉行自行了斷，今日百業觀望才來搏同情呢？
我們不應該被傳媒控制我們的觀察。
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From FACE:
前 排 有 報 章 話 中 原 地 產 因 市 道 不 景 大 裁 員 ， 以 我 八 卦 性 格 ， 當 然 第 一 時 間 打 畀 中 原 做 緊 豪 宅 sales Danny 問 ！ 點 知 一 問 之 下 ， 原 來 又 係 另 外 一 個 版 本 。
據 Danny 講 ， 其 實 炒 人 就 成 日 都 有 ， 根 本 唔 係 乜 大 裁 員 ， 「 只 不 過 因 為 有 豪 宅 地 區 ， 好 似 羅 便 臣 道 咁 ， 因 為 有 好 多 樓 盤 ， 我 公 司 亦 有 好 多 間 鋪 區 ， 而 剛 七 月 區 所 有 鋪 總 和 係 蝕 ， 公 司 咪 叫 分 區 經 理 交 份 生 產 力 低 同 事 名 單 ， 之 後 畀 warning letter 佢 ， 希 望 佢 生 產 力 高 ， 只 要 meet 到 數 就 唔 會 炒 人 。 況 且 好 似 將 軍 澳 區 咁 ， 都 一 路 請 緊 人 ， 因 為 新 樓 盤 不 斷 開 都 好 唔 夠 人 ， 其 實 工 作 能 力 低 人 ， 去 到 邊 度 都 俾 人 炒 啦 。 」