愈來愈多人看好樓市，不過筆者作為樓市「大好友」，我必須提醒大家，在未贏之前，先要懂得計輸，反覆盤算要應付可能會出現的風險，這樣才可以稱為「無得輸」！只有追求「無得輸」才有條件長勝！《敗者求勝得敗，勝者算敗得勝！》在勝者來說，「打輸數」是為了贏！而「跌」也是升的過程一部分而已！有時為了勝，會先求敗，市場上有不少以破頂價買入單位就是好例子！我近年不斷提出「買有風險！不買也有風險！」的原因是公眾忽略了不入市的風險！但我現在提出「計輸是勝利之本」！是有感大家對入市信心雖然表面正確，但忽視危機盤算，這個是危險的！在我來說，寫文章的樂趣是分享真話，並不希罕評估樓市準確的掌聲！我希望分享一下我多年以來，在樓價上升的過程中是如何做好輸的準備的。

執筆的時候，美國聯儲局剛宣佈了加息4分1厘，市場還預算未來一年會加多3至4次息，更有人認為按息加0.75，會有11萬人「頂唔順」！我不同意有關的評估，因為香港有按揭的自住物業只有35%以下，平均供款入息比率只是18%！近年入市在辣招之下都是長遠自住的，兼需要渡過壓力測試的，區區2.3%息口不容易引起災難，何況美國最核心通脹跌到1.7%，GDP按年增長只是2.3%，在此基礎下，加息可以走幾遠？美國製造危機感的新寵兒，其實是稅改方案，如果美國真是大減利得稅10%以上的，無疑是一場豪賭，大幅度減稅，的確能製造到短期的經濟增長，GDP及通脹亦會提高，令到美國搶到金融的主導權，我們應該要預算樓市的衝擊是會加大的！

不過以上的「計輸」不等於會改變我的樓市任何預測，只是上升的過程裡面，會在調整期有較大的衝擊，只會加劇「龍市二期」的調整深度，影響不到「龍市一期」的進度！美國的經濟增長不可能多過減稅的損失，最後大局會進一步由美國的最大債主中國所主導！明年樓價仍是大漲「中」回，輾轉向上。

汪敦敬　祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上，創辦祥益地產，認為中小企不要模仿大公司的經營方針，應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態(new normal)文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！
近年提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！

祥益地產 網頁：http://www.manywells.com.hk